Quando vogliamo acquistare un terreno per una casa unifamiliare, spesso siamo terrorizzati dal costo del terreno. La soluzione per abbassare il prezzo è acquistare un terreno agricolo e poi riclassificarlo come terreno edificabile. In tal caso, vale la pena scoprire come si presenta la trasformazione di un appezzamento agricolo in un terreno edificabile, quando è possibile riclassificarlo e qual è il costo dell'intera operazione.
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Conversione di un appezzamento agricolo in un terreno edificabile - regolamenti
Sembrerebbe che ogni appezzamento agricolo consenta la costruzione di un edificio residenziale. Risulta, tuttavia, che per essere trattato come terreno edificabile è necessario convertire un appezzamento agricolo in un terreno edificabile. È bene sapere quando si tratta di un terreno agricolo con la possibilità di convertirlo in un terreno edificabile, perché devono essere soddisfatte determinate condizioni. Impareremo queste condizioni dalla legge del 3 febbraio 1995 sulla protezione dei terreni agricoli e forestali, nonché dal piano di sviluppo territoriale locale per un determinato comune.
“Legge del 3 febbraio 1995 sulla protezione dei terreni agricoli e forestali:
Capitolo 2 Limitare l'assegnazione di terreni a fini non agricoli e non forestali
Articolo 6.1. Per scopi non agricoli e non forestali, i terreni contrassegnati nel registro fondiario come terreni incolti possono essere designati e, in assenza di tali terreni, altri terreni di minore idoneità alla produzione.
Articolo 7.1. L'uso di terreni agricoli e forestali per fini non agricoli e non forestali, richiedendo il consenso di cui al comma 1. 2, sono contenute nel piano di sviluppo territoriale locale, redatto secondo le modalità specificate nelle disposizioni in materia di pianificazione e sviluppo del territorio.
(… )
2. Denominazione per fini non agricoli e non forestali:
1) terreni agricoli costituenti terreni agricoli delle classi I-III - richiede il consenso del ministro competente per lo sviluppo rurale, fatto salvo il comma 2a,
(… )
2a. Non è necessario il consenso del ministro competente per lo sviluppo rurale per designare terreni agricoli a fini non agricoli e non forestali che costituiscono terreni agricoli delle classi I-III, se i terreni soddisfano congiuntamente le seguenti condizioni:
1) almeno la metà dell'area di ciascuna porzione di terreno compatto si trova all'interno dell'area edificabile compatta;
2) si trovano a non più di 50 m dal confine del terreno edificabile più vicino ai sensi delle disposizioni della legge del 21 agosto 1997 sulla gestione degli immobili (Gazzetta ufficiale del 2016, articoli 2147 e 2260 e del 2022, articolo 624) e 820);
3) si trovano a non più di 50 metri da una strada pubblica ai sensi delle disposizioni della legge del 21 marzo 1985 sulle strade pubbliche (Gazzetta ufficiale del 2016, articoli 1440, 1920, 1948 e 2255 e del 2017, articolo 191 );
4) la loro superficie non superi 0,5 ettari, siano essi costituiti da un unico insieme o costituiti da più parti separate".
Riclassificazione di un terreno agricolo in un terreno edificabile
Perché non tutti gli appezzamenti agricoli sono adatti a terreni edificabili? Il problema principale è l'enorme costo dell'esclusione dei terreni agricoli dalla produzione agricola. Ci sono quantità fino a diverse centinaia di migliaia di zloty per ettaro, che verrebbero convertiti in terreni non agricoli. Un appezzamento agricolo con la possibilità di conversione a scopi non agricoli e non forestali senza passare attraverso procedure complicate dovrebbe dimostrare la più bassa idoneità alla produzione. Questo gruppo comprende i terreni agricoli con una classe di idoneità bassa (IV, V e VI).
L'acquisto di un terreno agricolo con la possibilità di convertirlo in un terreno edificabile dal 9 maggio 2022 è un processo molto più semplice. Perché è stato in questo giorno che sono stati firmati gli emendamenti alla legge sulla protezione dei terreni agricoli e forestali. Fino ad allora, la trasformazione di un appezzamento agricolo in un terreno edificabile costituente terreno agricolo delle classi I-III richiedeva il consenso del ministro. Attualmente, l'appezzamento agricolo utilizzato per le classi I-III non deve essere approvato per la riclassificazione, purché soddisfi le condizioni contenute nella legge sulla protezione dei terreni agricoli e forestali, Art. 7. 2a. O forse ti interesserà anche tu questo articolo sulla costruzione di una casa su un terreno agricolo?
Pertanto, possiamo facilmente trasformare una trama, almeno la metà della quale si trova nell'area di sviluppo denso. Inoltre, la distanza del terreno agricolo non può superare i 50 m dal confine del terreno edificabile più vicino. La stessa distanza è imposta rispetto alla distanza dalla strada pubblica più vicina. L'ultima condizione che deve essere soddisfatta è un'area non superiore a 500 metri quadrati. Quindi, la riclassificazione di un terreno agricolo in un terreno edificabile non necessita di approvazione.
Il costo del terreno agricolo con possibilità di conversione in terreno edificabile
Il prezzo di un terreno agricolo che può essere convertito in un terreno edificabile è molto più basso. Sfortunatamente, non tutti sono consapevoli del fatto che è necessario pagare una tassa per escludere i terreni agricoli dalla produzione. Il prezzo dipende dalla classe di terreno agricolo che intendiamo trasformare. Il listino prezzi esatto si trova nella legge sulla protezione dei terreni agricoli e forestali, Art. 12. 7.
Sulla base del listino incluso nell'atto, vedremo che l'importo dovuto per 1 ha di seminativo e frutteto dipende dalla classe. Pertanto, per 1 ha di terreno agricolo prodotto da suoli di origine minerale e organica, pagheremo:
- PLN 437 175,00 - per la classe I
- 378.885,00 PLN - per la classe II
- 320.595,00 PLN - per la classe IIIa
- 262.305 PLN - per la classe IIIb
D'altra parte, pagheremo per i terreni agricoli dal suolo prodotto di origine biologica:
- 204.015,00 PLN - per la classe IV a
- PLN 145 725,00 - per la classe IV b
- 116.580,00 PLN - per la classe V
- 87.435,00 PLN - per la classe VI
Altre questioni immobiliari - prezzi
Quando la riclassificazione dei terreni agricoli non è possibile o si rivela troppo onerosa, il modo per acquisire la proprietà è acquistare un appartamento comunale. Vale la pena scoprire qual è il prezzo di acquisto di un appartamento del genere, in modo da poterlo confrontare con il prezzo di un terreno agricolo che può essere convertito in un terreno edificabile.
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Nome del prodotto o dell'attività |
prezzo |
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Riclassificazione di prati e pascoli permanenti di classe Ł e Ps I |
437 175 PLN / ha |
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Riqualificazione prati e pascoli permanenti di classe Ł e Ps II |
361 398 PLN / ha |
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Costo da sostenere per poter convertire e Ps III classe prati e pascoli |
291 450 PLN / ha |
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Costo da sostenere per poter trasformare prati e pascoli di classe e Ps IV |
174 870 PLN / ha |
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Acquisto di un appartamento comunale di 50 m2, Suwałki |
circa 70.000 PLN |
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Acquisto di un appartamento comunale |
da 1.300 PLN / m2 |
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Acquisto di un appartamento comunale di circa 40 mq |
da 15.000 PLN |
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Garage in latta - dimensioni di un garage doppio 6x5 m |
5.240,00 PLN |
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Garage in latta simile al legno - dimensioni di un garage doppio 7x6 m |
14.940,00 PLN |
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Garage in lamiera, porta a battente - dimensioni di un garage doppio 6x5 m |
2.850,00 PLN |
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Garage in muratura - dimensioni di un garage doppio 7x6 m |
19.900 PLN |
