Avere il tuo terreno edificabile non significa che puoi costruire una casa e la sua posizione in relazione agli edifici del vicino. Indipendentemente dalla tecnologia utilizzata (case tradizionali o case intelligenti) e dai materiali (legno, mattoni o blocchi LECA), la legge sull'edilizia è soggetta alla legge sull'edilizia, che dovrebbe essere seguita. Una delle condizioni più importanti che devono essere soddisfatte è la distanza appropriata tra l'edificio e il confine del terreno.
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Condizioni tecniche per lo sviluppo di un terreno edificabile
Disposizioni legali relative alla distanza tra l'edificio e il confine del lotto
Le condizioni tecniche a cui devono attenersi gli edifici (sia intelligenti che tecnicamente meno avanzati) sono contenute nel Regolamento del Ministro delle Infrastrutture del 12 aprile 2002. Nel capitolo 1 sull'ubicazione dell'edificio, il paragrafo 11 dice:
"Un edificio con locali destinati alle persone dovrebbe essere costruito oltre la gamma di minacce e disturbi specificati in regolamenti separati, mentre è consentito erigere edifici all'interno di tale intervallo, a condizione che vengano utilizzate misure tecniche per ridurre il disturbo al di sotto del livello stabilito in questi regolamenti o aumentare la resistenza dell'edificio a tali minacce e molestie, se non in contrasto con le condizioni stabilite per le aree di uso limitato, specificate in regolamenti separati. "
I suddetti disturbi includono in particolare:
- radiazioni nocive e influenza dei campi elettromagnetici;
- rumore e vibrazioni (vibrazioni);
- inquinamento dell'aria;
- inquinamento del suolo e delle acque;
- inondazioni e allagamenti con acqua piovana;
- frane, valanghe di roccia e neve;
Distanze consentite dell'edificio dal confine del terreno
Se non diversamente specificato in altri regolamenti che specificano le distanze consentite dagli edifici, la distanza minima tra l'edificio e il confine del lotto è la seguente:
- nel caso di un muro dell'edificio senza finestre e porte di fronte al confine del terreno - 3 m;
- nel caso in cui il muro dell'edificio con finestre e porte sia rivolto verso il confine - 4 m;
Dal confine del lotto edificabile alla gronda prospiciente il confine, il tetto sopra l'ingresso, balcone, terrazzo e scala esterna, la distanza minima è di 1,5 M. Fa eccezione una rampa o rampa per disabili. Il tetto apribile rivolto verso il confine del terreno deve essere ad almeno 4 metri di distanza.
Il fabbricato agricolo, a sua volta, secondo il regolamento, non può avere un muro con finestre e porte ad una distanza inferiore a 8 metri dal fabbricato situato sul terreno confinante. La tipologia di questo edificio è determinata anche dalla normativa di riferimento.
Le eccezioni confermano la regola, ovvero costruire una casa sul confine della trama
Costruzione al confine del terreno edificabile
Un tempo era abbastanza comune la vista di un edificio residenziale o agricolo sul confine del lotto, facente parte della recinzione. Norme legali precise riguardanti le condizioni di sviluppo definiscono le distanze minime consentite dal confine del lotto. È possibile parlare di costruzione direttamente al confine della trama in determinate condizioni.
La costruzione vicino al confine del lotto è possibile se:
- Il piano di sviluppo locale prevede tale possibilità.
- Il terreno edificabile è stretto, cioè largo 16 metri o meno. Nel caso della costruzione di una casa unifamiliare o di fabbricati agricoli, è consentito costruire un edificio con un muro senza finestre e porte a una distanza non inferiore a 1,5 M. In questa situazione, non è necessario controllare il piano di sviluppo territoriale.
- Il muro del nuovo edificio sarà adiacente al muro dell'edificio esistente. Ulteriori condizioni sono specificate nel piano locale, nella decisione sulle condizioni edilizie e nello sviluppo del territorio.
Quando si pianifica la posizione dell'edificio al confine della trama, ricordare che:
- L'edificio deve avere un muro di separazione antincendio dal confine del lotto.
- Il muro di fronte al confine del lotto non può avere finestre o porte.
- L'edificio situato al confine del lotto copre almeno una parte del terreno adiacente nell'area di impatto della struttura. Per tale motivo, secondo quanto previsto dalla legge sull'edilizia, non può beneficiare della procedura semplificata di richiesta dell'avviso di costruzione; è necessaria una domanda di permesso di costruire.
- Ai sensi del Regolamento del Ministro delle Infrastrutture e delle Costruzioni del 14 novembre 2022, la classificazione del lotto confinante come terreno edificabile o agricolo non ha importanza. Se stai cercando altri consigli, dai un'occhiata anche tu questo articolo sulle formalità più importanti prima della costruzione.
Deviazioni dalle condizioni tecniche
In casi motivati, il consenso a derogare alle distanze previste può essere rilasciato dall'autorità amministrativa che rilascia la concessione edilizia previa autorizzazione del ministro. La condizione per richiedere tale deroga è, in primo luogo, l'assenza di ripercussioni negative sulla sicurezza delle persone e dei beni. Una deroga non può deteriorare le condizioni sanitarie e funzionali dell'ambiente circostante e le condizioni dell'ambiente naturale.
Se, per giustificati motivi, il cantiere si trova all'interno del perimetro del lotto, pur non soddisfacendo i criteri comuni, deve essere presentata una domanda di deroga. La domanda dovrebbe includere le caratteristiche dell'impianto, una motivazione dettagliata per l'applicazione della deroga e proposte per altre soluzioni.
L'autorizzazione a concedere una deroga è rilasciata dal ministro, ma la decisione finale spetta all'organo amministrativo competente. Il consenso rilasciato a derogare alle disposizioni generali non equivale, tuttavia, a un permesso di costruire. Non è inoltre previsto alcun obbligo di autorizzazione ministeriale per la concessione di una deroga.
Costruire una casa sul proprio terreno e il consenso del vicino
A volte vengono ripetute false informazioni secondo cui l'ubicazione di una casa al confine di un terreno edificabile richiede il consenso del vicino. Va chiaramente sottolineato che nessun regolamento subordina la concessione edilizia all'accordo dei proprietari di terreni limitrofi. Anche il tribunale amministrativo provinciale di Varsavia ha rilasciato una dichiarazione inequivocabile su questo argomento nel 2022.
Se l'edificio soddisfa gli standard e le condizioni tecniche che devono soddisfare gli edifici e la loro posizione e l'area di impatto dell'edificio è all'interno del lotto, è possibile presentare una domanda di costruzione senza presentare una domanda di permesso di costruzione. Va subito precisato che si tratta solo di semplificare la procedura, mentre resta ovviamente valida la raccolta da parte dell'investitore della relativa documentazione. Se, tuttavia, l'area di influenza dell'oggetto si sovrappone alla trama del vicino (ad esempio, ha oscurato la luce), allora il vicino sarà parte nella procedura per la concessione edilizia.
