Quando si decide di vendere o acquistare immobili, vale la pena conoscere il piano di sviluppo territoriale e verificare la data della sua entrata in vigore. Ha molte conseguenze legali. Può risultare che quando un determinato immobile viene venduto, sorge l'obbligo di pagare un canone di locazione.
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Cos'è una rendita pianificata in relazione al valore dell'immobile?
Legge sulla pianificazione e lo sviluppo del territorio Art. 36, par. 4 del 27.03. 2003 recita: "Se, in relazione all'adozione del piano locale o alla sua modifica, il valore dell'immobile è aumentato e il proprietario o l'usufruttuario perpetuo vende l'immobile, il capo del comune, il sindaco o il presidente della città addebita una tantum canone specificato nel presente piano, definito come percentuale dell'incremento di valore dell'immobile. Questa tassa è il reddito del comune. L'importo del canone non può superare il 30% dell'aumento del valore dell'immobile”.
Secondo l'atto, la pensione di pianificazione viene riscossa dall'ufficio del comune dopo la vendita dell'immobile da parte del proprietario. A condizione che il valore della proprietà sia aumentato a seguito di una modifica del piano di sviluppo territoriale. Affinché l'ufficio possa addebitare l'affitto di pianificazione, negli ultimi 5 anni dovrebbe avvenire una modifica o un nuovo piano di sviluppo territoriale. Molto spesso, il proprietario viene a conoscenza della necessità di pagare una tassa immediatamente dopo la vendita della proprietà. Il notaio è tenuto ad informare il comune dell'operazione. Il prezzo dell'immobile in vendita non ha importanza. Anche se è sottovalutato, il venditore deve pagare la commissione. Il canone di locazione non viene addebitato sul prezzo di vendita dell'immobile, ma sull'incremento di valore. Questa è una tariffa una tantum.
Un esempio è il proprietario di appezzamenti agricoli situati in un'area in cui lo sviluppo del territorio era vietato nella pianificazione territoriale. Questi sono terreni agricoli o prativi. Il nuovo piano regolatore consente di destinare il terreno ad abitazioni unifamiliari. Il proprietario, in meno di 5 anni dall'attuazione di questo piano, divide il terreno in lotti più piccoli e li vende per progetti di case a un piano con mansarda.
Il valore di questa trama aumenta in modo significativo e il venditore paga l'affitto di pianificazione. Se avesse venduto terreni edificabili dopo più di 5 anni dalla data di entrata in vigore del nuovo piano regolatore, il prelievo non gli sarebbe stato applicato, nonostante l'aumento di valore. Si precisa, tuttavia, che si tiene conto della data di efficacia della delibera e non della data della sua adozione. Può essere fino a un mese o giù di lì la differenza.
Come viene calcolata la pensione di previdenza?
L'importo del canone di locazione è la differenza tra il valore dell'immobile prima e dopo l'entrata in vigore del nuovo piano regolatore. La legge dice che questa tassa non può essere superiore al 30% dell'aumento di valore. La percentuale è determinata nel forum del consiglio comunale in una risoluzione sullo sviluppo territoriale locale. Il foro del consiglio comunale può decidere che sarà, ad esempio, del 20% o del 15%, ma mai più del 30%. Se il foro del consiglio comunale che adotta il piano di sviluppo territoriale non stabilisce l'importo del canone e non viene iscritto nella delibera, il comune non può riscuoterlo. In questo caso, la base giuridica non è valida.
La valutazione dell'apprezzamento va sempre fatta alla data di vendita dell'immobile. Non può riferirsi a un periodo precedente o successivo. Il comune incarica un perito immobiliare di calcolare l'aumento del valore dell'immobile causato dalla modifica della pianificazione territoriale. Prima dell'atto di vendita, il proprietario ha anche il diritto di chiedere ad un perito immobiliare il calcolo di una rendita pianificatoria. Saprà quindi in anticipo quanto pagherà dopo aver venduto la proprietà. La valutazione lo aiuterà anche a calcolare il prezzo di vendita in modo appropriato.
Dopo la valutazione, l'ufficio del comune emette una decisione amministrativa che specifica l'importo della pensione pianificata. Il comune è tenuto a provare il rapporto diretto di causa ed effetto risultante dalla modifica del piano di sviluppo in conformità con la base giuridica. Il venditore della proprietà ha il diritto di presentare ricorso contro la decisione all'organo di ricorso. Può farlo entro 14 giorni dalla ricezione. Se la persona obbligata al pagamento non adempie all'obbligo e non lo paga in tempo, il capo del comune intraprende azioni esecutive, sulla base di regolamenti amministrativi. O forse ti interesserà anche tu questo articolo sulla tassa di pianificazione?
Quando non viene pagato l'affitto di pianificazione?
A parte la situazione in cui il foro del consiglio comunale non ha determinato l'importo della pensione di previdenza, ci sono alcune eccezioni in più all'obbligo di pagamento. I cambiamenti nella pianificazione territoriale non sono sempre associati a un aumento del valore della proprietà. Il perito immobiliare può concludere che non c'è stato tale aumento.
La base giuridica dice che il comune non può richiedere un canone se lo scopo dell'immobile è lo stesso della precedente pianificazione territoriale. Un esempio è il proprietario di un appezzamento agricolo in cui il precedente piano di sviluppo consentiva la progettazione di case a un piano con soffitta. Dopo 10 anni il progetto cambia e solo allora il proprietario decide di venderlo per la costruzione di case a un piano con mansarda. Tuttavia, il nuovo piano non ha cambiato lo scopo della trama. Di conseguenza, il proprietario, al momento della vendita, non è obbligato a pagare un'imposta sull'aumento di valore. La sua proprietà non si è apprezzata a causa dell'entrata in vigore della nuova pianificazione territoriale.
Anche l'addebito di una tassa per l'aumento del valore degli immobili non si applica ai casi in cui l'immobile viene venduto gratuitamente a una persona cara. Ad esempio, un agricoltore che trasferisce una fattoria a suo figlio. La base giuridica in questo caso è la legge sulla previdenza sociale degli agricoltori.
L'adozione di un piano di sviluppo territoriale può comportare una riduzione del valore dell'immobile. Allora il creditore ha il diritto di chiedere l'indennizzo, l'acquisto da parte del comune di parte o di tutti i beni immobili. Se un locatore vende un immobile che ha perso il suo valore a causa di cambiamenti nella pianificazione, allora può anche chiedere un risarcimento al comune per l'importo dell'ammortamento.
Il canone di locazione è un tributo dovuto al comune per l'incremento di valore dell'immobile determinato dall'adozione di un piano di assetto territoriale, e non dall'operato del proprietario. Il fatto che sia stato adottato un piano del genere non significa che devi pagare una tassa. Pertanto, vale la pena leggerlo attentamente prima di prendere una decisione di vendere o acquistare un immobile.