Si stima che in Polonia ci siano circa 5 milioni di comunità abitative. Sfortunatamente, i suoi membri non sempre sanno quali sono i loro diritti e quali obblighi hanno. Presentiamo i primi 10 fatti che ogni membro della comunità abitativa dovrebbe conoscere.
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Comunità residenziale - informazioni di base
1. Quando viene costituita una comunità abitativa?
Molte persone si chiedono quando si costituisce una comunità abitativa, o meglio - da quando se ne può parlare? Si scopre che secondo la legge (la legge sulle associazioni abitative), una comunità viene costituita automaticamente, cioè quando il primo appartamento in un determinato edificio viene acquistato da un costruttore. Fino all'acquisto dei prossimi appartamenti, la comunità è quindi composta da una persona (o due persone, se vi sono più proprietari dell'appartamento).
Le comunità si dividono in piccole e grandi. Una piccola comunità abitativa comprende edifici con un massimo di 7 appartamenti. Il grande condominio è sopra questi 7 locali. Il modo in cui viene gestita la comunità dipende da questo.
2. Legge sulle comunità abitative - base giuridica
La disposizione di base che regola i principi di funzionamento di una cooperativa abitativa è la legge sulla proprietà degli appartamenti del 24 giugno 1994. È stata quella che ha introdotto il termine cooperativa abitativa, motivo per cui talvolta compare anche il nome legge sulle associazioni abitative, sebbene in linea di principio non è corretto.
La legge sulle associazioni abitative è stata redatta a causa del fatto che all'inizio degli anni '90 il mercato degli sviluppatori immobiliari ha iniziato a svilupparsi intensamente e il movimento cooperativo ha perso in qualche modo la sua importanza. Ecco perché sono apparse norme legali che hanno sviluppato le disposizioni sulla comproprietà, che sono incluse nel codice civile. Finora, le piccole comunità operano sulla base delle disposizioni del codice civile e non della legge sulla proprietà dei locali (la legge sulle comunità abitative). Secondo i regolamenti, l'associazione abitativa non ha personalità giuridica.
3. Il consiglio della comunità abitativa
Una delle decisioni più importanti che prendono i proprietari di immobili è determinare come viene gestita la proprietà. Ciò significa che deve essere nominato il consiglio di amministrazione della comunità abitativa. Una piccola associazione abitativa, cioè una con meno di 7 membri, non deve nominare un consiglio - solo quelle grandi sono tenute a farlo per legge (la legge sulle associazioni abitative).
Il consiglio della comunità abitativa dovrebbe essere composto da rappresentanti dei proprietari dei locali. Tuttavia, la creazione di un consiglio di amministrazione non implica necessariamente alcun controllo della proprietà, poiché le decisioni più importanti vengono prese da una riunione della comunità. Il consiglio dell'associazione abitativa può essere eletto mediante voto o ci possono essere persone disposte a parteciparvi.
4. Comunità residenziale - amministratore esterno
Gran parte delle comunità abitative più grandi decide di affidare la gestione a società specializzate. Quindi non è necessario convocare il consiglio di amministrazione. Un amministratore esterno è una buona soluzione perché gli puoi delegare molti compiti importanti, per i quali i membri della comunità spesso non hanno competenza - come la contabilità o l'ufficio di rappresentanza in una banca.
L'amministratore ha anche il compito di informare i residenti degli incontri, nonché delle letture dei contatori o dei lavori di ristrutturazione. I regolamenti dell'associazione abitativa possono decidere l'ambito delle attività dell'amministrazione. Naturalmente, anche questo non significa perdere il controllo della proprietà. Inoltre, tutti gli aspetti più importanti vengono decisi dai membri della comunità durante le votazioni alle riunioni. Se stai cercando altri consigli, dai un'occhiata anche tu questo articolo sull'Housing Associations Act.
Comunità residenziale - diritti dei membri della comunità
5. Il consiglio di una comunità abitativa e decisioni su questioni importanti
Il consiglio della comunità non è in grado di prendere decisioni su questioni importanti, che sono definite nella legge come eccedenti le attività di gestione quotidiana. Richiedono il consenso dei proprietari espresso per iscritto - una risoluzione della comunità abitativa. Tale documento è anche una procura per il consiglio di concludere contratti e agire per conto della comunità.
Sono considerate attività che esulano dall'ambito della gestione quotidiana degli immobili:
- determinazione del compenso per la gestione della comunità abitativa,
- adozione del piano economico annuale,
- determinazione dell'importo delle tasse,
- concessione del consenso per la ricostruzione,
- concedere il consenso a modificare l'importo delle azioni,
- dividere la proprietà comune,
- acquisizione immobiliare,
- portare un'azione,
- divisione della parte di terra comune.
6. Comunità residenziale e benefici dai ricavi
A volte un'associazione abitativa porta vantaggi, come i ricavi per l'affissione di un banner pubblicitario sul muro o per l'installazione di pannelli fotovoltaici. Per assegnarli a qualcosa di specifico, è necessario il voto e una delibera della comunità abitativa. Può essere spostato al pagamento delle spese operative o al pagamento di servizi aggiuntivi (pulizie, contabilità). L'eccedenza può essere distribuita tra i membri della comunità.
7. Comunità residenziale - convocazione di riunioni e votazione
Ogni membro della comunità abitativa ha l'opportunità di convocare un incontro. La legge sulle associazioni abitative prevede che l'assemblea si tenga almeno una volta all'anno e, se il consiglio non lo fa, qualsiasi proprietario dell'appartamento può convocarlo.
Le questioni importanti vengono votate durante le riunioni e ogni riunione dovrebbe concludersi con una risoluzione della comunità abitativa, che includa ciò che è stato votato. Una piccola comunità abitativa è disciplinata dalle norme previste dal codice civile. Secondo loro, l'unanimità è richiesta per svolgere attività che eccedono l'ambito della gestione quotidiana. In sua assenza, ogni proprietario può rivolgersi al tribunale con un caso di risoluzione delle controversie.
Le grandi comunità prendono decisioni votando. Tuttavia, non si tratta di una semplice maggioranza di voti. In questo caso, viene calcolato sulla base delle azioni: più proprietà possiede qualcuno, più importante è il suo voto. Ogni appartamento ha 1 voto - significa che se ci sono più comproprietari, possono esprimere un solo voto.
Comunità residenziale - obblighi della comunità e dei suoi membri
8. L'associazione abitativa e gli obblighi finanziari dei membri
La responsabilità principale di ciascun proprietario è di sostenere le spese associate al mantenimento dell'edificio in buone condizioni. Si tratta principalmente di canoni per le utenze, nonché per lo smaltimento dei rifiuti e per l'effettuazione delle riparazioni necessarie.
Un membro della comunità abitativa deve anche pagare per le riparazioni e la manutenzione continua, l'assicurazione, le tasse e la pulizia delle aree comuni. Il regolamento della comunità abitativa può prevedere anche la necessità di versare contributi per la remunerazione dei membri del consiglio di amministrazione o dell'amministratore. I regolamenti della comunità abitativa dovrebbero disciplinare l'importo di questi contributi. È deciso da una votazione e la risoluzione della comunità abitativa dovrebbe essere presentata a tutti i membri.
9. Obblighi comunitari - condivisione dell'appartamento
Uno degli obblighi più importanti dei membri della comunità è la necessità di fornire un alloggio in determinate situazioni. Queste sono situazioni come:
- ispezione (installazione del gas o camini e ventilazione),
- controllo dei contatori,
- lavori di ristrutturazione e lavori di manutenzione necessari.
Ogni proprietario è obbligato a mettere a disposizione l'appartamento per l'installazione di nuovi impianti (gas, acqua o elettricità). Questo a volte è fastidioso, perché spesso significa la necessità di martellare piastrelle o distruggere il muro, ma tale obbligo è più spesso previsto dai regolamenti della comunità abitativa.
10. Un'associazione abitativa e un inquilino problematico
È anche dovere di ogni membro della comunità mantenere l'ordine e la pace e obbedire alla legge, sia nei propri appartamenti che nelle aree comuni. Se uno dei locatori eccede in modo grossolano o persistente queste regole o è in ritardo con il pagamento delle tasse per un lungo periodo, la comunità ha il diritto di sfrattare l'inquilino.
Come è possibile? La comunità ha il diritto di far vendere la proprietà all'asta da un proprietario problematico. Tuttavia, per questo è necessario un procedimento giudiziario, che di solito richiede molto tempo.
