Un contratto di locazione per un appartamento può tutelare gli interessi sia del proprietario che dell'inquilino. Tuttavia, deve essere ben costruito. In linea con il principio della libertà contrattuale, può includere moltissimi elementi diversi. Ma cosa deve contenere perché sia valido? E a cosa prestare attenzione per tenerlo al sicuro? Ecco 10 cose che devi includere nel tuo contratto di noleggio.
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Contratto di affitto dell'appartamento - informazioni di base
1. Contratto di locazione di un appartamento - dati di base
Non esiste un modello per un contratto di affitto di un appartamento che sia regolamentato dalla legge. Certo, puoi trovare lo schema online e usarlo per creare il tuo contratto, ma qui non viene imposto nulla. Tuttavia, ci sono diversi elementi che il legislatore obbliga a inserire in ogni contratto di locazione di un appartamento.
Questi sono, ovviamente, dati di base: nomi e cognomi, nonché numeri PESEL e indirizzi di residenza di entrambe le parti. Dovrebbero essere inclusi anche i dati di base dell'appartamento, vale a dire la sua posizione, l'ubicazione e l'ubicazione dell'edificio. Vale anche la pena includere informazioni sul numero di registro fondiario e ipotecario. Un altro dato di base è l'importo del contratto di locazione, ovvero quanto l'inquilino pagherà ogni mese. Questa è la base per denunciare il contratto all'ufficio delle imposte e pagare l'imposta.
2. La forma del contratto di locazione dell'appartamento
Il contratto di locazione dell'appartamento può essere stipulato in varie forme. Può essere un contratto a tempo indeterminato, cioè senza scadenza. Tuttavia, i contratti a tempo determinato vengono firmati più spesso. In questo caso è necessario indicare qual è la data di scadenza del contratto, ovvero la cessione dell'appartamento al proprietario da parte dell'inquilino.
Vale anche la pena considerare un contratto di locazione occasionale, perché tutela maggiormente gli interessi sia dell'inquilino che del locatore. Questa forma di contratto deve essere stipulata con un notaio, in quanto richiede l'autenticazione notarile delle firme. Il contratto di locazione occasionale è sempre per un periodo determinato.
3. Il protocollo di consegna dell'appartamento e il contratto di locazione
Al contratto di locazione deve essere allegata un'appendice separata: il protocollo di consegna dell'appartamento. Dovrebbe essere inserito come allegato al contratto e firmato da entrambe le parti: il proprietario e l'inquilino. Un protocollo di consegna di un appartamento in affitto è un documento che conferma le condizioni dell'appartamento al momento della sua consegna all'inquilino.
Cosa dovrebbe esserci dentro? Oltre ai dati di base, devono essere presenti informazioni sullo stato dei contatori il giorno della consegna delle chiavi, nonché informazioni sui mobili e sulle attrezzature che gestiscono nell'appartamento. Gli elettrodomestici più grandi possono essere elencati per garantire che tutto fosse nell'appartamento al momento della consegna. Si segnala inoltre il numero di mazzi di chiavi dell'appartamento e degli eventuali locali aggiuntivi ad uso dell'inquilino (ripostiglio, cantina) che l'inquilino riceve. Vale anche la pena menzionare i difetti dell'appartamento nel protocollo, in modo che il proprietario non possa gravare di loro l'inquilino in futuro. O forse ti interesserà anche tu questo articolo sull'acquisto di un appartamento in affitto?
Risoluzione del contratto di locazione dell'appartamento
4. Risoluzione del contratto di locazione - tempo
Un altro problema molto importante che dovrebbe essere considerato quando si crea un contratto di locazione sono le regole della sua risoluzione. Il più importante di questi è il termine di preavviso. Ciò vale non solo per i contratti conclusi a tempo indeterminato, ma in linea di principio per tutti i contratti di questo tipo.
Il termine di preavviso per la locazione è definito dalla legge. Ciò è definito nella legge del 21 giugno 2001 sulla tutela dei diritti degli inquilini, sul patrimonio immobiliare del comune e sulla modifica del codice civile. Il contratto di locazione non può prevedere termini di preavviso diversi da quelli previsti dalla legge. In caso di contratto a tempo indeterminato è di tre mesi. Nel caso di contratti a tempo determinato, dipende dal periodo di fatturazione. Se l'affitto viene pagato trimestralmente, deve essere di 3 mesi, in caso di affitto mensile - un mese in anticipo.
5. Risoluzione del contratto di locazione da parte del locatore - motivi
In caso di contratto a tempo indeterminato, la risoluzione del contratto di locazione non deve essere giustificata. Tuttavia, nel caso di un contratto di locazione a tempo determinato, è necessario fornire un motivo per il recesso. Un modello di avviso con una spiegazione può essere trovato sul web. E qui la legge regola la possibilità di rescindere il contratto, soprattutto quando si tratta della risoluzione del contratto di locazione da parte del locatore.
Si tratta, ovviamente, di arretrati nel pagamento dell'affitto e di altri oneri, nonché del mancato rispetto della legge e simili. Tuttavia, il contratto di locazione può anche specificare i motivi per cui il contratto può essere risolto. Inoltre, si può notare che può essere fatto per qualsiasi motivo, ovviamente con un termine di preavviso.
Contratto di affitto dell'appartamento - questioni finanziarie
6. Contratto di affitto dell'appartamento e questioni finanziarie
Il contratto di affitto dell'appartamento dovrebbe contenere anche questioni finanziarie dettagliate. Cosa significa? Che dovrebbe specificare come e in quale importo l'affitto deve essere pagato. Dovrebbe essere trasferito sul tuo conto o depositato nella tua mano?
Il contratto dovrebbe anche indicare se l'inquilino o il proprietario deve pagare l'affitto alla cooperativa o alla comunità e sostenere i costi delle utenze, Internet, raccolta dei rifiuti e simili. Vale anche la pena inserire i numeri di conto su cui effettuare i bonifici.
7. Contratto di locazione dell'appartamento e importo della caparra e regole per la sua restituzione
Il contratto di locazione dell'appartamento specifica anche l'importo della cauzione rimborsabile. Il più delle volte è 1 mese di affitto, ma in realtà l'importo del deposito può essere fino a 24 volte l'affitto. Questo è determinato dal proprietario dell'appartamento.
La caparra può essere trasferita al momento della firma del contratto e del protocollo di accettazione o con il primo canone. Tali informazioni dovrebbero essere incluse anche nel contratto e il proprietario dovrebbe firmare la ricevuta della caparra. Ogni modello di contratto contiene anche informazioni su come verrà restituita la cauzione dopo la consegna dell'appartamento, se può essere regolata sull'ultimo affitto, se vengono detratti fondi per le utenze utilizzate e non ancora pagate e simili. Questi sono record molto importanti e vale la pena prestare loro attenzione.
8. Regole per aumentare l'affitto
Nel caso di contratti a tempo indeterminato o pluriennali è molto importante anche indicare le condizioni e le regole per aumentare il canone. È un errore comune nei contratti in cui i proprietari richiedono la propria politica di aumento dell'affitto. Secondo il Tenants' Rights Protection Act, il proprietario non può aumentare l'affitto a suo piacimento.
„Il proprietario può aumentare l'affitto o altri canoni per l'uso dei locali (…) al più tardi alla fine del mese solare con preavviso. Il periodo di preavviso per l'importo dell'affitto o altri oneri per l'uso dei locali è di 3 mesi. "
Ai sensi della legge, l'aumento dell'affitto è immediatamente illegale e quindi non valido. L'aumento può avvenire solo in casi giustificati, come l'aumento delle tasse alla cooperativa o il costo di mantenimento di un edificio nella comunità.
Contratto di affitto dell'appartamento - ulteriori informazioni
9. Il contratto di locazione dell'appartamento e gli obblighi del proprietario
Ogni proprietario ha delle responsabilità nei confronti della cooperativa o della comunità e il contratto di locazione può specificare se il conduttore o il proprietario è responsabile delle loro prestazioni. Cosa significa?
Si tratta in particolare dell'obbligo di mettere l'appartamento a disposizione del consiglio di una comunità o di una cooperativa per il controllo dei contatori, delle condizioni tecniche delle divisioni e simili. Il contratto può contenere una disposizione se il proprietario deve controllare le date delle ispezioni ed è responsabile della fornitura dei locali, o se l'inquilino deve farlo.
10. L'obbligo di mantenere l'appartamento e le sue attrezzature
Il contratto di locazione dovrebbe anche specificare di quali riparazioni è responsabile l'inquilino e di quali è responsabile il proprietario. Se ciò non viene fatto, è definito nel Tenant Protection Act, che rende la maggior parte degli obblighi l'inquilino responsabile.
Il contratto può contenere una disposizione che, ad esempio, i danni derivanti dalla negligenza dell'inquilino, è responsabile, ma gli errori tecnici degli elettrodomestici o degli elementi realmente permanenti dell'appartamento, come finestre o pareti, sono coperti dal locatore. Vale la pena negoziare perché questo è un punto molto importante.
