La risoluzione del contratto di locazione di un appartamento non è così facile come potrebbe sembrare. Devi assicurarti che tutto sia fatto in conformità con le normative. Come rescindere il contratto di locazione per renderlo lecito? Consigliamo.
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Risoluzione del contratto di locazione dell'appartamento - possibilità
Risoluzione del contratto di locazione per un periodo determinato
Il contratto a tempo determinato è la forma più comune di conclusione di contratti di affitto di appartamenti. Di norma, sono specificati per 1, 2 o 3 anni, sebbene ce ne siano anche di più lunghi. In questo caso, non è necessario cancellare l'appartamento: il contratto scade alla data specificata e l'inquilino deve trasferirsi in quella data. Tuttavia, la risoluzione anticipata di un contratto di locazione di una stanza o di un appartamento è possibile, sia da parte dell'inquilino che del proprietario.
Tuttavia, la risoluzione dell'appartamento è possibile nei casi specificati nel contratto. Ciò significa che se non ci sono eventi specifici in cui possono essere presentate le dimissioni, devi aspettare fino alla scadenza del contratto. Tuttavia, se il proprietario e l'inquilino sono d'accordo, il contratto può essere risolto di comune accordo. Una comunicazione scritta di cancellazione deve essere presentata entro e non oltre 3 mesi prima della sua cessazione.
Queste norme legali si applicano non solo agli immobili, ma anche alle automobili e ad altre cose tangibili, come i mobili. Nel caso degli immobili, invece, è più facile per l'inquilino rescindere il contratto di locazione. Il locatore deve tener conto del fatto che l'inquilino non può lasciare l'appartamento se non ha un posto dove stare e che in inverno gli deve essere fornito un appartamento sostitutivo.
Risoluzione del contratto di locazione dei locali a tempo indeterminato
La risoluzione di un contratto di locazione per un periodo determinato di solito avviene automaticamente alla scadenza del contratto. Tuttavia, se è stato concluso a tempo indeterminato, devono essere soddisfatte determinate condizioni per poter risolvere il contratto. Certo, il noleggio può essere annullato per qualsiasi motivo, ma la legge specifica quale deve essere il periodo di preavviso.
Ciò è indicato nell'articolo 773 del codice civile. Secondo la normativa, sia il locatore che il conduttore possono recedere dal contratto di locazione nei termini previsti dal contratto, ma non possono essere inferiori a quelli previsti dalla legge. I periodi di preavviso previsti dalla legge variano e dipendono da diversi fattori:
- Se l'affitto è pagabile ad intervalli superiori a un mese, la locazione può essere rescissa con almeno tre mesi di anticipo.
- Se l'affitto è pagabile mensilmente, può essere annullato con un mese di anticipo.
In caso di affitto per più giorni, il contratto può essere rescisso con 3 giorni di anticipo, e se l'inquilino paga l'affitto tutti i giorni, l'appartamento può essere disdetto il giorno prima.
Il periodo di preavviso deve essere incluso nel contratto di locazione. Se stai cercando altri consigli, dai un'occhiata anche tu questo articolo sull'importo delle tasse sull'affitto di un appartamento.
Risoluzione del contratto di locazione occasionale
La locazione occasionale è diversa in questo caso. Il contratto deve essere firmato in presenza di un notaio. Questo tipo di contratto di locazione protegge il proprietario - gli consente di sfrattare l'inquilino, se l'inquilino non rispetta le disposizioni del contratto in un altro locale specificato nel contratto. Tuttavia, contrariamente alle apparenze, anche l'inquilino beneficia di questo tipo di contratto.
Uno di questi è la possibilità per l'inquilino di rescindere il contratto di locazione, o meglio la sua mancanza. Ai sensi della legge del 21 giugno 2001 sulla tutela dei diritti degli inquilini, del patrimonio abitativo del comune e della modifica del codice civile, l'inquilino può recedere dall'appartamento con il termine di preavviso previsto dal contratto. Tuttavia, la risoluzione del contratto di locazione da parte del proprietario è più difficile. Per fare questo, ci deve essere un problema da parte dell'inquilino. Ai sensi dell'articolo 11 di questa legge, il locatore può recedere dall'appartamento se l'inquilino:
- nonostante un sollecito scritto, continua ad utilizzare i locali in modo non conforme al contratto o contrario alla sua destinazione d'uso,
- trascura i suoi doveri e provoca danni, distrugge dispositivi o viola gravemente o persistentemente l'ordine interno,
- ritarda il pagamento dell'affitto o di altri canoni per l'uso dei locali per almeno tre mesi,
- affittato o subaffittato i locali o parte di essi senza il consenso del proprietario.
Se il proprietario dell'immobile in affitto vuole cambiare progetto e vuole abitarci da solo, o desidera che l'appartamento venga preso in consegna da un familiare adulto (discendente, ascendente o persona verso cui ha un obbligo di mantenimento), può disdire l'appartamento con sei mesi di anticipo.
Risoluzione del contratto di locazione con effetto immediato
Risoluzione del contratto di locazione da parte del locatore con effetto immediato
Ci sono diverse situazioni in cui la risoluzione del contratto di locazione può avere effetto immediato, ovvero richiede all'inquilino di uscire immediatamente dai locali. Nel caso di un contratto di locazione occasionale, questo può significare lo sfratto ad altro appartamento, il cui proprietario lo ha acconsentito alla presenza di un notaio, altrimenti può significare aspettare che le condizioni per lo sgombero siano adeguate.
Quando il locatore può recedere dal contratto con effetto immediato? La risoluzione del contratto in questo modo è possibile in tre casi:
- quando l'inquilino utilizza l'appartamento in modo non conforme al contratto o alla destinazione d'uso delle cose all'interno e non cessa nonostante l'ammonizione, e l'intera procedura espone il locatore alla perdita o al danneggiamento dell'appartamento e delle attrezzature all'interno,
- quando l'inquilino dei locali viola palesemente o persistentemente l'ordine domestico - questo vale in particolare per feste rumorose o comportamenti che lo rendono scomodo per i vicini,
- quando l'inquilino ritarda il pagamento dell'affitto per 2 periodi di liquidazione e non lo rimborsa nonostante abbia ricevuto un ulteriore periodo di rimborso del debito dal proprietario.
Risoluzione del contratto di locazione da parte dell'inquilino
L'inquilino può anche rescindere il contratto di locazione senza conseguenze e traslocare immediatamente, senza pagare il periodo di preavviso. Tuttavia, il licenziamento in questo modo è possibile solo se si scopre che le condizioni tecniche dell'edificio o dell'appartamento presentano difetti che mettono in pericolo la salute dell'inquilino o dei suoi coinquilini. Ciò è possibile anche se l'inquilino era a conoscenza di questi difetti al momento dell'affitto.
Risoluzione del contratto di affitto dell'appartamento - modello di modulo
La forma di risoluzione del contratto di locazione dell'appartamento non è formalizzata. Non esiste una legge che determina come dovrebbe apparire, ma ci sono diversi elementi che devono essere inclusi in esso affinché il contratto sia valido. Naturalmente, dovrebbe essere fatto per iscritto, su due copie identiche. Ogni contratto deve includere:
- luogo e data di preparazione,
- estremi della parte che risolve il contratto (locatario o locatore),
- i dati della parte il cui contratto viene risolto (locatario o locatore),
- motivo di risoluzione + motivo,
- specificazione dei dettagli dell'appartamento affittato,
- specificando la data di scadenza del periodo di preavviso,
- firma della parte che risolve il contratto.
Tale avviso può essere dato all'inquilino o al locatore, ad esempio, per posta o di persona. È necessario confermare la sua accettazione, ma la risoluzione stessa non deve (sebbene possa) essere firmata anche dall'altra parte.
L'avviso deve contenere un motivo per la risoluzione del contratto in tre casi. Il primo è la risoluzione del contratto di locazione occasionale da parte del locatore. La seconda riguarda la risoluzione del contratto con effetto immediato. La motivazione deve essere fornita anche se il contratto viene risolto per un periodo determinato prima della scadenza. In tal caso, le motivazioni addotte devono corrispondere a quelle indicate nel contratto.