Il mercato dello sviluppo è in costante sviluppo e sempre più persone decidono di acquistare un appartamento dallo sviluppatore. Un nuovo appartamento che può essere rifinito e decorato secondo i tuoi gusti: questa è un'opzione davvero allettante. Tuttavia, si sente ancora parlare di frode in questo campo. Per proteggersi da ciò, vale la pena controllare attentamente le disposizioni del contratto con gli sviluppatori e analizzarlo molto attentamente. Scopri a cosa devi prestare attenzione nel contratto di sviluppo.
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Contratto con uno sviluppatore - informazioni di base
Contratto con lo sviluppatore - ambito
Affinché un contratto di sviluppo sia valido, deve contenere tutti gli elementi previsti dalla legge del 16 settembre 2011 sulla tutela dei diritti dell'acquirente di un appartamento o di una casa unifamiliare. Se uno qualsiasi degli elementi non è incluso nel contratto, è un motivo serio per contestarlo e recedere dallo stesso.
Prima di tutto, dovrebbe specificare:
- il prezzo di acquisto dell'appartamento,
- la posizione dell'edificio in cui sarà situato e l'ubicazione dell'appartamento,
- determinare l'area dell'edificio,
- determinare la disposizione delle stanze e l'ambito dei lavori di finitura.
Ci devono essere anche informazioni sulla trama: la sua area, lo stato legale e gli oneri che sono imposti alla proprietà. Dovrà inoltre essere presente un numero di licenza edilizia insieme alla designazione dell'autorità che l'ha rilasciata e una specifica indicazione delle date di inizio e fine lavori. Si segnala inoltre se il contratto indica la data di ricevimento dei locali e il momento del trasferimento dei diritti all'acquirente. Naturalmente, come ogni contratto, anche questo deve avere determinate condizioni per recedere dallo stesso, nonché il metodo di pagamento dei fondi, compreso un anticipo o un deposito.
Un contratto da sviluppatore e le condizioni dell'appartamento
Gli appartamenti vengono spesso consegnati nel cosiddetto standard di sviluppo, ma il livello di finitura dell'appartamento può essere negoziato. Potresti voler realizzare pannelli in cartongesso, massetti o una disposizione specifica degli impianti elettrici nell'appartamento, o anche dipingere le pareti o installare piastrelle nel bagno. Tutto dipende da cosa vuoi e cosa puoi negoziare con lo sviluppatore.
Tutte le informazioni sulle condizioni dell'appartamento devono essere incluse nel contratto con lo sviluppatore. Eventuali modifiche devono essere incluse anche in esso. Sulla base di questo contratto, è possibile effettuare un sopralluogo tecnico dell'appartamento. Consiste non solo nel controllare le condizioni tecniche dell'appartamento, ma puoi anche controllare se tutti gli elementi che volevi nell'appartamento sono stati completati. Il contratto è quindi la base per perseguire i reclami e negoziare le modifiche con lo sviluppatore. Controlla anche questo articolo con consigli su cosa cercare quando si acquista un appartamento.
Accordo con lo sviluppatore - controlla i dettagli dello sviluppatore
Contratto di sviluppo - dati sulla società di sviluppo
Il modo più importante per proteggere i tuoi interessi è controllare i dati della società di sviluppo. Naturalmente, quelli di base - nome, codice fiscale e indirizzo dovrebbero essere inclusi nel contratto di sviluppo, ma lo sviluppatore deve fornire anche altri dati se li richiedi.
Si tratta di informazioni sulla condizione finanziaria dell'azienda e del progetto stesso, ovvero un cantiere specifico. Dovresti anche controllare i dati finanziari di questo particolare luogo. Altrettanto importanti sono le informazioni sul diritto dello sviluppatore alla proprietà immobiliare. La cosa più importante è conoscere lo stato attuale del registro fondiario e ipotecario per gli immobili (se ce n'è uno). È inoltre possibile richiedere una copia dell'estratto corrente dal Registro nazionale del tribunale o un certificato di iscrizione nel Registro centrale e Informazioni sull'attività economica. Importanti sono anche la concessione edilizia e la progettazione architettonica e costruttiva. Puoi anche guardare i rendiconti finanziari dello sviluppatore degli ultimi due anni.
Il contratto dello sviluppatore e il prospetto informativo
Quando una società di sviluppo inizia a vendere un appartamento, deve redigere un prospetto. È un documento che include informazioni e visualizzazioni dell'intera costruzione, ovvero tutti gli edifici che appartengono a questo particolare investimento. Questo prospetto è un documento importante che dovrebbe essere presentato alla persona che intende acquistare un appartamento.
Il futuro acquirente dovrebbe imparare da esso, tra l'altro, sui diritti dello sviluppatore sugli immobili, compreso il terreno su cui verranno costruiti gli edifici. Il prospetto dovrebbe contenere anche informazioni sui materiali da costruzione: il loro acquisto e la loro qualità. È inoltre necessario presentare le necessarie autorizzazioni amministrative.
Il documento deve essere consegnato gratuitamente con tutti gli allegati. Può essere sotto forma di brochure cartacea, DVD o chiavetta USB. Nel caso di supporti diversi dalla carta, l'acquirente ha la possibilità di leggere il prospetto cartaceo presso la sede della società. Tutte le modifiche al prospetto devono essere segnalate anche alle persone che hanno acquistato l'appartamento.
Contratto con lo sviluppatore - altre informazioni
Un contratto di sviluppo sotto forma di atto notarile
Affinché un contratto di sviluppo sia valido, deve essere concluso sotto forma di atto notarile. Il contratto concluso con l'altra società non è valido. Inoltre, solo un contratto notarile proteggerà a sufficienza i tuoi interessi.
Certo, questo tipo di contratto è costoso, ma non solo l'acquirente sostiene i costi della visita di un notaio. Questo importo è diviso in due parti: ciascuna parte ne paga una. Se esiste già un registro fondiario e ipotecario per l'edificio, viene stipulato un tale contratto. Questa è una garanzia che lo sviluppatore non sarà in grado di vendere i locali a nessun altro o addirittura firmare un contratto preliminare con loro. La firma di un contratto di sviluppo sotto forma di atto notarile è obbligatoria.
Accordo con lo sviluppatore e acconto o rate
Di solito, non si paga una rata per un piano di sviluppo (a meno che non sia già pronto), ma si pagano regolarmente più parti dell'importo totale di volta in volta. Ogni volta che si tratta di un acconto, il primo viene solitamente pagato al momento della firma del contratto.
Il contratto di sviluppo dovrebbe contenere regole chiaramente definite per il pagamento dell'acconto e delle rate successive - date esatte e loro importi. Naturalmente, l'ultimo viene pagato quando i diritti sui locali vengono trasferiti all'acquirente. È anche importante che il contratto specifichi un modo, l'acconto viene restituito nel caso in cui lo sviluppatore rescinda il contratto e cosa gli succede quando l'acquirente vuole recedere. Molto spesso, fino a un certo punto, puoi riscuotere quasi l'intero importo pagato. Quando il venditore si ritira, puoi richiedere il doppio della caparra.
Un contratto di sviluppo e ritardi nella costruzione di un edificio
Sebbene nel prospetto vi sia una scadenza molto specifica per la messa in servizio degli edifici, in pratica accade spesso che gli sviluppatori abbiano ritardi di costruzione. Molto spesso, il contratto preliminare o addirittura definitivo viene concluso quando l'edificio non è ancora terminato.
Un contratto con uno sviluppatore può proteggerti da un tale problema. Può includere che per ogni mese di ritardo, il prezzo di un appartamento scenda di una certa percentuale o importo. Molto spesso è 0,5-1% o 1-5 mila zloty. Ciò è particolarmente importante per le persone che affittano un appartamento in attesa che venga costruito il proprio appartamento. Le modifiche alla data di completamento dell'edificio possono comportare la necessità di sostenere costi di locazione aggiuntivi e tale sgravio è un aiuto significativo.
