L'acquisto di un appezzamento di terreno o di altro immobile richiede la conclusione di un contratto sotto forma di atto notarile. La legge polacca, tuttavia, prevede una certa possibilità di acquisizione legale e gratuita di proprietà. Questa è la cosiddetta istituzione dell'usucapione. L'atto di proprietà per prescrizione prevede che l'utilizzatore dell'immobile soddisfi determinate condizioni e presenti al tribunale l'istanza per la dichiarazione di prescrizione acquisitiva.
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Prescrizione del terreno e condizioni di usucapion
Cos'è la prescrizione e di cosa si tratta?
La prescrizione è un modo legale per acquisire la proprietà di una cosa dopo che è stata utilizzata per un certo periodo di tempo, noto come periodo di prescrizione acquisitiva. Ciò include la prescrizione acquisitiva (ad esempio l'uso di un appezzamento di terreno, un terreno agricolo), l'uso dell'usufrutto perpetuo o la servitù della terra (ad esempio il diritto di camminare e guidare attraverso il terreno di un vicino).
Il diritto di usucapione di terreni e, più in generale, di usucapione di beni immobili, richiede il compimento di due condizioni: il trascorrere di un certo tempo e il possesso spontaneo. Quanto alla definizione di beni immobili, è data dall'articolo 46 del codice civile: "I beni immobili sono parti del terreno che costituiscono un soggetto separato di proprietà (terreno), nonché gli edifici permanentemente attaccati al terreno o parti di esso fabbricati, se in virtù di disposizioni speciali sono separati dal terreno come oggetto di proprietà”.
L'istituto della prescrizione acquisitiva riguarda le cose che possono essere possedute, e non una componente di queste cose. Ciò significa che è possibile prescrivere un appezzamento di terreno o un edificio, ma non una stanza o una soffitta. L'immobile può essere un fabbricato permanentemente attaccato al terreno o una parte di fabbricato che costituisce un soggetto separato di proprietà.
Possesso non autorizzato come premessa per usucapion
Condizione importante per l'ottenimento di un titolo mediante prescrizione è il possesso spontaneo. È quindi importante distinguere tra possesso dipendente e spontaneo. Ad esempio, una persona che è un inquilino di un locale possiede i locali in forma sussidiaria. Questo perché l'inquilino non agisce come proprietario. La padronanza di sé è manifestata dalla persona che tratta la cosa come se ne fosse il proprietario, e ciò è dimostrato, tra l'altro:
- pagare le tasse per gli immobili,
- prendersi cura della proprietà,
- ristrutturazione e recinzione,
- sviluppo del lotto ed esecuzione di altri investimenti.
Il proprietario spontaneo dà l'impressione di essere il proprietario dell'immobile. Secondo la sentenza della Cassazione del 21 novembre 2012: "L'autopossesso può entrare in gioco non solo quando il proprietario è convinto dei diritti del suo proprietario, ma anche quando sa di non essere il proprietario, ma di voler possedere la cosa e ce l'ha come se fosse il proprietario". O forse ti interesserà anche tu questo articolo sulla prescrizione di proprietà?
Acquisto di un appezzamento di terreno mediante prescrizione acquisitiva in buona e malafede
Buona fede e malafede ai sensi del codice civile
Che cos'è l'acquisizione su prescrizione? La presunzione di azione legale di una persona in buona fede è uno dei concetti fondamentali del diritto civile in uso fin dall'epoca romana. Il termine si riferisce all'intenzione di una persona indipendentemente dall'esito dell'azione. Agendo in buona fede, abbiamo a che fare con una convinzione giustificata, anche se erronea, di avere un diritto specifico.
Non esiste una definizione statutaria di malafede, né di buona fede, ma si ritiene che agisca in malafede chi invoca una legge sapendo che non esiste. Nel nostro caso di usucapione: si rende conto di non possedere una proprietà, ma la usa comunque. La buona fede è generalmente presunta per legge.
L'adozione di un'azione in buona o cattiva fede ha un impatto su quanti anni il titolare acquisirà i diritti di prescrizione acquisitiva. Il diritto di usucapione di terreni e altri beni immobili è concesso dopo 20 anni di buona fede e 30 anni se la persona ha visto la mancanza di proprietà. Ogni caso richiede un'analisi di tutte le circostanze del caso.
I periodi di mandato che determinano dopo quanti anni ci sono acquisizioni possono essere combinati in determinate circostanze. Ciò significa che l'attuale proprietario dell'immobile può aggiungere quello del suo predecessore al tempo del suo proprietario. Se, invece, il predecessore ha agito in malafede, la somma dei periodi di detenzione deve essere almeno di 30 anni. Questo è di solito il caso di un'eredità di beni immobili.
Domanda al tribunale su prescrizione acquisitiva
Una volta soddisfatte le condizioni previste dalla legge, la prescrizione per l'acquisto di beni immobili viene eseguita automaticamente e gratuitamente. Questo è in teoria, e in pratica, vale la pena presentare una domanda appropriata al tribunale. In futuro, la decisione del tribunale costituirà una prova della proprietà di un determinato immobile. Questo farà la differenza se hai bisogno di vendere la tua proprietà in futuro. Nessun notaio redige un atto di compravendita di immobili senza titolo.
La domanda di dichiarazione di prescrizione acquisitiva è presentata alla sezione civile del tribunale distrettuale. L'imposta di bollo è indipendente dal valore della proprietà e ammonta a 2.000 PLN. La decisione del tribunale conferma l'esistenza di uno specifico status giuridico e conferma la prescrizione dei beni immobili e la loro proprietà formale.
Alla domanda è allegato un estratto del registro fondiario o un certificato di personalità giuridica. Inoltre, è necessario allegare mappe della proprietà, informazioni dell'autorità fiscale e un estratto del registro fondiario. Se il titolare dell'immobile nei confronti del quale è esercitata la prescrizione è minorenne, il termine di prescrizione termina non prima di due anni dal raggiungimento della maggiore età.
Uso di terreni agricoli solo da parte di un singolo agricoltore
Uno degli strumenti giuridici che consentono la regolamentazione giuridica della proprietà dei terreni agricoli è la prescrizione. Secondo il codice civile, l'immobile diventa proprietà del proprietario indipendente se ne è stato in possesso per 20 anni in buona fede. Se, invece, ha agito in malafede, conoscendo la sua mancanza di diritto immobiliare, devono trascorrere 30 anni prima dell'usucapione.
Ai sensi delle disposizioni modificate della legge, dal 30 aprile 2022, l'usucapione dei terreni agricoli si applica solo a un singolo agricoltore ai sensi della presente legge. Queste condizioni sono soddisfatte da una persona che gestisce un'azienda agricola e ha un'istruzione agricola. Condizione aggiuntiva è l'iscrizione per almeno cinque anni nel comune ove si trova il fondo agricolo oggetto della prescrizione acquisitiva. L'attuale normativa sull'usucapione dei terreni agricoli solleva obiezioni a causa della discriminazione nei confronti dei successori legali degli agricoltori che erano in procinto di detenere proprietà agricole.
