Il 20 gennaio 2022-2023, il Seym ha approvato un emendamento alla legge sull'edilizia e oltre 15 altri atti. Le modifiche alla legge hanno lo scopo di facilitare i processi di costruzione, ma alcune di esse sono piuttosto controverse. Nella legge modificata, il progetto di costruzione sarà diviso in tre parti. In uno di essi troveremo un avviso sulla data prevista dei lavori di costruzione, a cui dovrebbe essere allegata una dichiarazione sulla preparazione di un progetto tecnico. Cosa significa questo in pratica per l'investitore?
Tre parti di un progetto di costruzione
Come abbiamo già accennato, l'emendamento alla legge sulle costruzioni ha diviso il progetto di costruzione in tre parti permanenti. È:
- Progettazione della trama o della posizione del terreno che mostra la posizione dell'oggetto, il sistema di comunicazione e le informazioni sull'area di influenza (PZT).
- Progettazione architettonica e costruttiva che mostra la disposizione spaziale, soluzioni tecnologiche e materiche progettate (PAB).
- Progettazione tecnica (PT)
È stata l'ultima, terza parte del progetto di costruzione che ha suscitato la maggiore insoddisfazione tra investitori privati e analisti. Le nuove disposizioni statutarie prevedono che alla comunicazione della data prevista dei lavori di costruzione debba essere allegata una dichiarazione sulla predisposizione di un progetto tecnico. È un documento che non pregiudica il processo per ottenere un permesso di costruire, ma sarà necessario averlo prima di iniziare l'investimento.
La necessità di sviluppare un progetto tecnico prima di iniziare l'investimento può rivelarsi una difficoltà per i piccoli investitori. Il documento conterrà una descrizione della struttura insieme ai risultati dei calcoli, delle caratteristiche energetiche e, a seconda delle esigenze, anche dei risultati degli studi geologici, ingegneristici e geotecnici delle condizioni di fondazione dell'edificio. Il legislatore ha anche specificato la possibilità di pagare altri studi che si renderanno necessari a seconda delle esigenze. Gli specialisti legali indicano che il termine "a seconda delle esigenze" formulato nella novella è un termine molto impreciso, che può portare all'emergere di molte discrepanze interpretative.
Aggiungiamo anche che il progetto originario di modifica al diritto edilizio prevedeva che il progetto tecnico (PT) sarebbe stato presentato dall'investitore al momento dell'accettazione della proprietà per l'uso. Fino ad ora, l'ottenimento di un permesso di costruire era legato solo alla necessità di presentare un progetto architettonico e costruttivo e un piano di lottizzazione o terreno su cui verrà costruito l'investimento. La necessità di presentare una dichiarazione sulla preparazione di un progetto di costruzione comporta una procedura formale più complicata che deve essere completata prima dell'inizio della costruzione.
Progetto tecnico e progetti di costruzione pronta
Ci sono anche dubbi tra gli investitori sul fatto che i progetti di costruzione finiti soddisfino i requisiti delle nuove disposizioni di legge. Dopotutto, i documenti acquistati prima della modifica non contengono un progetto tecnico.
Gli analisti rassicurano che i progetti di costruzione finiti soddisferanno ampiamente i nuovi requisiti del progetto di costruzione. Uno schizzo del progetto tecnico può essere una nuova parte della documentazione finita. Vale la pena notare che il progetto tecnico stesso deve contenere documentazione di ingegneria geologica o condizioni geotecniche per la fondazione della struttura dell'edificio. Da un punto di vista pratico, non è possibile includere tale documentazione in progetti di costruzione già pronti. Gli investitori che hanno già acquistato progetti già pronti dovranno probabilmente sbrigare queste formalità da soli.
Cosa includerà esattamente il design tecnico?
Nel progetto tecnico troveremo una parte di disegno e una parte descrittiva. Nella parte di disegno verranno proiettati tutti i livelli caratteristici dell'edificio con informazioni sulla superficie utile dei locali residenziali. La parte descrittiva sarà composta da diversi elementi, tra cui:
- Una descrizione dettagliata del layout dell'oggetto edilizio,
- Progettazione e soluzioni materiche di partizioni edilizie interne ed esterne,
- Soluzioni costruttive e impiantistiche,
- Condizioni necessarie per l'utilizzo della struttura da parte di persone disabili,
- Condizioni di protezione e prestazione energetica dell'edificio.
Sarà inoltre necessario presentare la divisione dell'edificio in zone antincendio insieme alla designazione delle classi di resistenza al fuoco per gli elementi costruttivi che costituiscono le partizioni antincendio. Sarà inoltre richiesto di contrassegnare il sistema di comunicazione interna dell'area, la rete e l'installazione delle utenze, le soluzioni strutturali e materiali per le partizioni esterne, nonché gli elementi essenziali delle attrezzature tecniche. Gli analisti sottolineano il fatto che un grado così elevato di accuratezza del progetto tecnico lo rende simile a un progetto architettonico e costruttivo.
