Costruire una casa è un investimento che richiede non solo notevoli esborsi finanziari, ma anche molte formalità. Questi includono la decisione sulle condizioni di costruzione, che a volte possono ostacolare i nostri piani e sogni.
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Piano di zonizzazione
Agire sulla pianificazione e lo sviluppo territoriale
Per ottenere un permesso di costruzione, è anche necessario ottenere una decisione sulle condizioni di costruzione. Le condizioni di sviluppo e sviluppo del territorio sono specificate nella legge del 27 marzo 2003 sulla pianificazione e lo sviluppo del territorio. Gli investitori privati dovrebbero essere principalmente interessati a due articoli 60 e 61 che recitano come segue:
„Art. 60. 1. La decisione sulle condizioni edificatorie è emanata, fermo restando il par. 3, il capo del comune, sindaco o presidente della città sentite le autorità di cui all'art. 53 sec. 4, e ottenere le disposizioni o le decisioni richieste da disposizioni separate.
1a. Arte. 53 sec. 5b e 5c.
2. (cancellato)
3. Le decisioni sulle condizioni di sviluppo nelle aree chiuse sono emesse dal voivoda.
4. La predisposizione dello schema di decisione sulla determinazione delle condizioni di sviluppo è affidata al soggetto di cui all'art. 5, ovvero una persona iscritta nell'elenco dell'albo dell'autogoverno professionale degli architetti che sia in possesso di abilitazione costruttiva a progettare senza vincoli nella specializzazione in architettura o abilitazione edilizia a progettare e gestire opere edili senza vincolo nella specializzazione in architettura. Controlla anche in questo articolo, informazioni sulle condizioni edilizie.
Art. 61. 1. Una decisione sulle condizioni di sviluppo può essere emessa solo se sono soddisfatte congiuntamente le seguenti condizioni:
1) almeno un lotto adiacente, accessibile dalla stessa strada pubblica, è sviluppato in modo tale da consentire di determinare i requisiti per i nuovi edifici in termini di continuazione di funzioni, parametri, caratteristiche e indicatori di sviluppo edilizio e sviluppo del territorio, compresi le dimensioni e la forma architettonica degli edifici, la linea degli edifici e l'intensità dell'uso del suolo;
2) l'area ha accesso a una strada pubblica;
3) utenze esistenti o previste, tenuto conto del par. 5, è sufficiente per il progetto di costruzione;
4) l'area non necessita di consenso per la modifica della destinazione d'uso dei terreni agricoli e forestali a fini non agricoli e non forestali o è coperta dal consenso ottenuto nella predisposizione dei piani locali, scaduti ai sensi dell'art. 67 della legge di cui all'art. 88 sec. 1;
5) la decisione è conforme alle disposizioni del separato.
(… )
6. Il ministro competente per l'edilizia, la pianificazione e lo sviluppo territoriale e l'edilizia abitativa definisce, con regolamento, le modalità di determinazione dei requisiti per le nuove costruzioni e la lottizzazione in assenza di un piano locale.
7. Nel regolamento di cui al par. 6, è necessario specificare i requisiti per determinare:
1) linee edilizie;
2) la dimensione dell'area edificabile in relazione al lotto o all'area;
3) la larghezza del prospetto frontale;
4) l'altezza del bordo superiore del prospetto frontale, della sua cornice o del sottotetto;
5) geometria del tetto (angolo di inclinazione, altezza del colmo e disposizione del tetto).”
Piano di sviluppo territoriale locale nel comune
La decisione sulle condizioni di sviluppo viene emessa presso l'ufficio del comune. Tuttavia, prima di verificare le condizioni di sviluppo e sviluppo del territorio nell'ambito del nostro investimento, è necessario verificare in anticipo se l'ufficio del comune dispone di un piano di sviluppo territoriale locale. Se tale piano non esiste ancora, la nostra domanda per le condizioni di sviluppo verrà verificata individualmente. Se cerchi maggiori informazioni continua a leggere questo articolo sul piano regolatore locale.
Il nostro edificio residenziale sarà controllato in termini di area, nonché la sua relazione con l'area del lotto, la linea dell'edificio, la larghezza del prospetto frontale e l'altezza del bordo superiore del prospetto frontale. Inoltre, anche la geometria del tetto è un aspetto importante. In alcune regioni sono consentite solo pendenze del tetto con una pendenza adeguata. Come puoi immaginare, questo vale principalmente per i luoghi con abbondanti nevicate.
Chi emette decisioni sulle condizioni di sviluppo?
Presentiamo la domanda per le condizioni di sviluppo all'ufficio del comune, al quale è soggetto il lotto destinato all'investimento. Sarà esaminato dal capo del comune, dal sindaco o dal presidente della città. La decisione sulle condizioni di sviluppo viene emessa previa consultazione con le autorità competenti.
Tuttavia, la risposta alla domanda su chi emette le decisioni sulle condizioni di sviluppo non è sempre chiara. Se l'investimento riguarda un'area chiusa, il voivode gioca un ruolo chiave. Prima che le decisioni sulle condizioni di sviluppo vengano emesse all'investitore, vengono intraprese attività in anticipo per preparare il progetto di decisione. Tali attività sono svolte da soggetti abilitati di cui all'articolo 60. 4. Può trattarsi di una persona in possesso di abilitazione edilizia o abilitazione edilizia per la progettazione e la direzione di opere edili. In entrambi i casi, gli specialisti non possono avere limitazioni nella specialità architettonica. Se cerchi altri consigli, controlla anche questo articolo sui cambiamenti nel diritto edilizio.
Condizioni edilizie e sviluppo del territorio
Il piano di sviluppo territoriale locale è soggetto alla legge sulla pianificazione e lo sviluppo del territorio. Pertanto, chi emette una decisione sulle condizioni di sviluppo deve conoscere esattamente i regolamenti. Sappiamo già quali condizioni devono essere soddisfatte nel caso di nuovi edifici per i quali non esiste ancora un piano di sviluppo territoriale presso l'ufficio del comune. Tuttavia, quando altri edifici sono soggetti a disposizioni locali, la decisione di zonizzazione viene emessa in modo impersonale. Tuttavia, va ricordato che tutte le condizioni di sviluppo elencate, che sono state specificate nella legge, devono essere soddisfatte.
La decisione sulle condizioni di sviluppo sarà emessa se tutti i requisiti sono soddisfatti:
- Sulla stessa strada pubblica c'è un terreno edificabile che fissa i requisiti per le nuove costruzioni
- La trama ha accesso a una strada pubblica
- Il lotto è attrezzato o il rinforzo è pianificato in modo tale che le condizioni di sviluppo in termini di diritto edilizio siano soddisfatte
- La trama non deve essere rinominata in una trama non agricola e non forestale
- Se esistono regolamenti separati che disciplinano le condizioni di sviluppo, devono essere rispettati
Piano di zonizzazione
Richieste di decisioni sulle condizioni di sviluppo
L'emissione di una decisione che specifica le condizioni di sviluppo è possibile previa nostra richiesta. Il modulo deve essere indirizzato al presidente della città, al sindaco o all'amministratore del comune. L'applicazione dovrebbe contenere tutti i dati personali, nonché i dettagli dell'indirizzo della trama destinata allo sviluppo. Se sei interessato a questo argomento, controlla anche l'articolo sulle formalità relative alla costruzione di una casa.
Ulteriori informazioni riguardano l'ubicazione nonché i parametri tecnici dell'edificio. La domanda dovrebbe quindi specificare se l'edificio avrà accesso a una strada pubblica, dove e quanti accessi al lotto dovranno essere localizzati. Nell'applicazione, dobbiamo stimare il nostro consumo medio delle utenze (elettricità, acqua e fognature).
La decisione sulle condizioni edilizie è stata emessa
Il piano regolatore locale consente di determinare se la domanda può essere respinta o se può essere accolta. Dopo un esame positivo della domanda, verrà emessa una decisione. Non è solo un permesso, ma spesso una serie di condizioni che l'investitore deve soddisfare.
Le condizioni di sviluppo di solito contengono informazioni sulla natura dell'investimento che possiamo realizzare. Inoltre, sono incluse eventuali condizioni speciali relative all'infrastruttura tecnica e di comunicazione. Molto spesso, sono soggetti alla condizione in cui è possibile costruire un ingresso da una strada pubblica a un terreno o come devono essere scaricati i liquami.
Può succedere che non riceviamo una decisione sulle condizioni di sviluppo, o le condizioni specificate non ci soddisfano. Questo non significa che dobbiamo rinunciare al nostro investimento. È anche possibile impugnare la decisione presso la Corte d'appello del governo locale. Queste informazioni sono incluse nella decisione. Fare riferimento alla decisione emessa dall'ufficio del comune non garantisce che soddisferemo le nostre aspettative. Aumenta solo le possibilità che la domanda venga esaminata da altri specialisti indipendenti.
Infine, tenendo nelle nostre mani la decisione sulle condizioni di sviluppo, possiamo procedere alle fasi successive della costruzione. Le formalità non finiscono qui, perché occorre anche ottenere il permesso di costruire, che questa volta è determinato dalle disposizioni contenute nella legge edilizia. Pertanto, è meglio occuparsi di tutte le formalità prima di iniziare l'investimento, in modo che in seguito non risulti che ci saranno numerosi problemi con l'adempimento delle condizioni individuali. Ciò è particolarmente importante quando stiamo per acquistare un terreno edificabile.
È una buona idea consultare gli specialisti menzionati in precedenza che stanno preparando il progetto di decisione. È una spesa di circa 100-200 PLN. Tuttavia, sulla base di un tale progetto, oltre all'esperienza di uno specialista, otterremo molte informazioni preziose sulla costruzione pianificata di una casa unifamiliare. Per alcuni è utile anche il fatto che il procedimento amministrativo relativo alla determinazione delle condizioni urbanistiche può essere sospeso per un periodo massimo di 9 mesi. È una soluzione utile per le persone che al momento non possono dedicare la loro attenzione alle problematiche legate all'investimento.
