Donare un appartamento può essere un grande motivo di gioia. Tuttavia, prima di sottoscrivere un apposito atto notarile e di effettuare l'iscrizione nel registro fondiario e ipotecario, è opportuno analizzare tutte le procedure formali. Grazie a questo, potremo evitare alcuni errori e quindi anche problemi fiscali.
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Che cos'è una donazione di un appartamento o di un altro immobile?
Le questioni legali relative alla donazione sono elencate nel codice civile. ARTICOLO 888 § 1 tratta che:
„Attraverso il contratto di donazione, il donatore si impegna a fornire un beneficio gratuito al destinatario a spese dei suoi beni”.
Quindi, vediamo che la donazione (riscrittura della proprietà) è nella natura di un contratto. La sua essenza consiste nel trasferimento gratuito della propria proprietà (es. fondi, casa, appartamento) al destinatario. È inoltre opportuno notare che l'atto di donazione dovrebbe avere natura di atto notarile. L'atto notarile va redatto alla presenza di un notaio che presenta autonomamente la domanda all'Agenzia delle Entrate competente per il luogo di residenza del donatore.
Ciascun accordo di donazione può contenere condizioni incriminanti per il destinatario. Solo dopo il loro adempimento, la donazione immobiliare viene trasferita al destinatario.
La situazione è leggermente diversa nel caso di eredità dai genitori. Ti consigliamo di saperne di più su di loro leggendo questo articolo.
Tassa sulla donazione dell'appartamento per i familiari stretti
Si scopre che la donazione immobiliare non deve essere affatto gratuita. L'accordo di donazione è un rapporto giuridico che può richiedere il pagamento delle imposte all'Ufficio delle imposte. Fortunatamente, le donazioni dei genitori possono essere esentate da questo obbligo. Ciò è affermato nell'articolo 4a della legge sull'imposta sulle successioni e sulle donazioni. Ai sensi delle disposizioni di legge, gli sgravi fiscali spettano al coniuge, ai discendenti, agli ascendenti, ai figliastri, ai fratelli, ai patrigni e alle matrigne dei donatori. Nel caso di persone appartenenti a questa cerchia, le tasse di successione e donazione possono essere completamente condonate. Tuttavia, la condizione è quella di presentare le informazioni pertinenti all'Ufficio delle imposte. Abbiamo sei mesi per questo dal momento della firma di un atto notarile o di una decisione finale del tribunale (come nel caso dell'eredità). Come accennato in precedenza, la donazione dei genitori scritta sotto forma di atto notarile verrà notificata dal notaio stesso. Pertanto, non dobbiamo preoccuparci che le tasse ci vengano addebitate su questo contratto.
Imposta di successione e donazione per la famiglia allargata
Anche le persone che non appartengono alla cerchia dei familiari del donatore o del testatore possono richiedere l'esenzione fiscale. Tuttavia, nel loro caso, devono essere soddisfatti diversi requisiti di base affinché le tasse non vengano applicate a noi. Ai sensi delle vigenti disposizioni di legge, l'imposta non sarà addebitata se:
- È dotato di un cittadino polacco
- Il destinatario non può essere proprietario o comproprietario di un altro edificio residenziale. Fanno eccezione le situazioni in cui il beneficiario trasferisce la proprietà del bene ai discendenti da parte del comune o dell'erario (l'accordo di donazione può essere firmato solo dopo il trasferimento della proprietà).
- L'affittuario non può avere diritto all'appartamento come inquilino cooperativo. Non può essere anche titolare di una cooperativa, diritto di proprietà su un'abitazione. A meno che non trasferisca questi diritti ai discendenti, al comune o all'erario.
- Il beneficiario non può affittare un appartamento o un edificio residenziale.
- Il destinatario deve abitare nei locali (oggetto della donazione) per i prossimi cinque anni. Non appena l'immobile viene venduto anticipatamente o viene cambiato il luogo di residenza, l'imposta può essere addebitata.
- La superficie utile dei locali donati non supera i 110 m2.
Suggerimento per l'accordo di donazione dell'appartamento
Le condizioni di cui sopra si applicano solo ai destinatari che non appartengono alla cerchia immediata della famiglia. Possono essere utilizzati in relazione ai riceventi che non hanno legami di sangue, ad esempio al coniuge del figlio del donatore (nuora, genero). Pertanto, la donazione dell'appartamento da parte dei genitori dovrebbe essere effettuata solo per il bambino, scavalcando il coniuge. In questo modo non verrà addebitata alcuna tassa per la riscrittura. Se il donatore decide di donare sia il figlio che il coniuge, l'altra parte deve soddisfare le condizioni di cui sopra. Se un coniuge non soddisfa le condizioni, viene addebitata l'imposta di successione e donazione. In questo caso, il destinatario non correlato (nuora, genero) pagherà la metà dell'imposta dovuta su successione e donazione, calcolata secondo il dato gruppo fiscale.
Come cedere un appartamento a un figlio minorenne?
Nel caso di un figlio minorenne, la donazione di beni immobili da parte dei genitori è l'unica soluzione ragionevole. Molte persone che vogliono acquistare un appartamento per il figlio o la figlia cadono in una trappola. I genitori forniscono al bambino i fondi necessari per acquistare un appartamento. Quindi fanno un acquisto per suo conto. Tuttavia, vale la pena ricordare che un genitore non può gestire le finanze di un figlio minorenne. Per questo, è necessaria un'apposita decisione del tribunale della famiglia. Pertanto, è decisamente più sicuro acquistare un appartamento dai genitori e poi donare l'immobile. Certo, il contratto di donazione prevede la sottoscrizione di un atto notarile, ma è esente da tasse (il figlio appartiene al gruppo di parentela più prossimo).
Il donatore può garantire i suoi diritti di proprietà?
Forse, e in alcuni casi anche dovrebbe. Una donazione dei genitori trasferisce tutti i diritti di proprietà al bambino. Dal momento della stipula dell'atto notarile, il genitore utilizza l'immobile senza contratto. Alcuni donatori temono che il loro rapporto con il destinatario cambierà dopo la consegna della proprietà. Dopotutto, non si può escludere che il destinatario entri in conflitto con il donatore o decida di vendere l'immobile. Dopo aver firmato l'atto notarile, il donatore perde il diritto alla vita, quindi non si può escludere la minaccia di sfratto.
Pertanto, il contratto di donazione può essere ulteriormente garantito con la servitù dell'appartamento. È una forma popolare di servitù materiale personale. L'ente governativo (a beneficio del quale è stata costituita la servitù) ottiene il diritto di utilizzare l'immobile. Questi diritti sono inalienabili e durano per tutta la vita. La servitù personale non è ereditaria, quindi, alla morte del donatore, diventa da sola invalida. Vale la pena aggiungere che questa è una forma efficace per garantire gli interessi del donatore che vive nei locali dati al bambino. La servitù dell'appartamento richiede la sottoscrizione di un atto notarile. Tuttavia, tutte le questioni formali possono essere risolte contestualmente alla firma dell'accordo di donazione.
Donazione dei genitori contro quota riservata
Vale la pena sapere che una donazione può richiedere il pagamento di una quota riservata per legge agli eredi. Dopo la morte dei genitori, la donazione può entrare a far parte del regime successorio. Ciò avviene quando il decesso è avvenuto entro e non oltre 10 anni dalla data della donazione. Tuttavia, il donatore può tutelare il ricevente dal dover pagare la quota riservata agli eredi. Il contratto di donazione può contenere una riserva speciale in merito all'esenzione dal trasferimento della proprietà all'eredità. Tale riserva può essere effettuata sia al momento della sottoscrizione dell'atto notarile di donazione, sia in un secondo momento.
Una donazione di genitori esclusi dal regime successorio può non essere coperta da una quota di riserva. Il regime successorio comprende altri beni accumulati dal defunto. Il destinatario può avere diritti legali su una parte dell'eredità. La donazione di beni immobili non sarà presa in considerazione qui, quindi non diminuirà la quota di eredità del beneficiario. Puoi leggere di più sulla parte riservata qui.
Riscrivere l'appartamento sotto forma di donazione o salvare la proprietà in un testamento?
La donazione ha diversi indubbi vantaggi. In primo luogo, funziona immediatamente dopo la firma dell'atto notarile. Il destinatario non deve aprire una causa in tribunale, come nel caso del testamento. In questo modo si possono evitare molti conflitti familiari.
Un altro vantaggio è la possibilità di escludere le donazioni dal regime ereditario. In questo modo gli interessi del destinatario sono ben tutelati. Dopo la morte del donatore, nessun erede legale ha motivo di richiedere una quota riservata dall'appartamento donato.
Costi donazione appartamento
L'unico svantaggio significativo della donazione è il maggior costo dell'onorario del notaio. Secondo l'ordinanza del ministro della Giustizia del 28 giugno 2004 sulle tariffe massime dell'onorario notarile, l'importo dell'onorario non può superare PLN 2.370. Le spese complessive comprendono anche l'IVA al 23% sull'onorario del notaio, il costo della tassa di giudizio per l'iscrizione nel registro fondiario e ipotecario (inclusa la tassa per il notaio per l'invio della domanda di iscrizione in tribunale). La tassa di giudizio è di 200 PLN. Nel frattempo, la preparazione di un testamento notarile sarebbe una spesa molto più bassa. In caso di documentazione testamentaria, il costo totale della redazione di un atto notarile non supera i 200 PLN.
Ricorda più dettagli sull'eredità dei genitori, vedi qui.
