L'esecuzione forzata sugli immobili è una procedura che scatta in caso di impossibilità del debitore di pagare le rate del mutuo e altri debiti di cui è responsabile con l'intero immobile. L'esecuzione forzata contro i beni immobili è un modo che richiede tempo per perseguire i crediti, ma spesso è l'unico modo per recuperare i debiti, soprattutto se i debiti sono significativi. D'altra parte, per il debitore, l'escussione degli immobili è un grande inconveniente, che in molti casi deve essere accettato.
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Aspetti legali del pignoramento immobiliare
L'esecuzione forzata contro i beni immobili secondo il diritto polacco è disciplinata in particolare da due atti. Si tratta del codice di procedura civile e della legge del 17 giugno 1966 sui procedimenti di esecuzione nell'amministrazione.
A seconda del tipo di debiti si applicheranno regole diverse. Semplificando, si può dire che l'esecuzione giudiziaria - ufficiale giudiziario avverrà nel caso di riscossione di debiti privati. D'altra parte, incontreremo un'esecuzione amministrativa contro i beni immobili in caso di debiti verso lo Stato, ad esempio arretrati fiscali, multe o altri debiti non pagati.
Di norma, ai sensi del codice di procedura civile, l'esecuzione avviene attraverso un procedimento giudiziario, ovvero un ufficiale giudiziario presso il tribunale locale. Se sono applicabili le disposizioni della legge sul procedimento di esecuzione amministrativa, il caso viene avviato dal capo dell'ufficio delle imposte. In questo caso, il capo dell'ufficio delle imposte è un'autorità di contrasto autorizzata. In pratica, le attività sono svolte da un ufficiale giudiziario fiscale.
Esecuzione dell'ufficiale giudiziario contro il settore immobiliare
In via preliminare, va notato che per proprietà immobiliare si intende non solo il diritto a una casa unifamiliare, ma anche un diritto cooperativo a un appartamento oa un locale commerciale. È anche il diritto di abitare in una casa costruita da cooperative per trasferire la proprietà a un membro della cooperativa.
L'esecuzione forzata contro i beni immobili inizia con la domanda del creditore. Il creditore ottiene un titolo esecutivo contenente informazioni sull'esistenza del debito e sui crediti del creditore. In pratica, il più delle volte la banca sarà il creditore in questo tipo di casi, e il prestito sarà il debito non rimborsato dal debitore.
Il procedimento di esecuzione si compone di più fasi, consecutive. In qualità di creditore, la banca emette un titolo esecutivo e chiede al tribunale di emettere una clausola esecutiva. Il tribunale competente per questo tipo di casi sarà il tribunale nella cui giurisdizione si trova il bene in questione. Dopo che il tribunale locale ha emesso una clausola esecutiva, la domanda di esecuzione del creditore è trasmessa all'ufficiale giudiziario. Inizia la fase a più fasi dell'esecuzione forzata degli immobili.
L'ufficiale giudiziario invita il debitore a pagare il debito entro 14 giorni. Dopo la scadenza, inizia a stimare il valore della proprietà e la sua descrizione dettagliata. Allo stesso tempo, viene effettuata una registrazione sull'inizio dell'esecuzione nel registro fondiario e ipotecario. Quindi la proprietà viene sequestrata con tutte le affiliazioni, i diritti e i benefici. Il sequestro di beni immobili comporta l'impossibilità per il debitore di agire su di essi. Il debitore non ha il diritto di disporre dell'immobile, ovvero di intraprendere alcuna azione legale.
Dopo aver effettuato una descrizione dettagliata e stimato il valore degli immobili e dopo la loro convalida, viene fissata la data dell'asta. Sono annunciati due settimane prima della data prevista. L'offerta è pubblica.
C'è un prezzo di partenza imposto e, dopo aver raggiunto il prezzo più alto, l'ufficiale giudiziario annuncia quale offerente si è aggiudicato la gara. Quando l'offerente paga l'importo applicabile, acquisisce il diritto di aggiudicargli l'immobile. Può anche succedere che se non ci fossero candidati alla gara, può succedere che la banca che ha concesso il prestito li riacquisti e sia allo stesso tempo creditore. Il prezzo è quindi 3/4 della somma del preventivo.
In sintesi, il corso di preclusione su beni immobili consiste nel sequestro, descrizione e valutazione di beni immobili, un avviso d'asta nonché un'asta e un'offerta. Se la prima asta non è andata a buon fine, se ne terrà una nuova.
Esecuzione amministrativa contro i beni immobili
Come già accennato, l'esecuzione amministrativa contro i beni immobili è disciplinata da altre norme e si svolge in modo diverso. Diverso è anche il tipo di debiti che verranno riscossi in questo modo. Anche qui, però, lo scopo è la liquidazione coatta del credito, che non dipende dalla volontà del debitore.
L'esecuzione amministrativa contro i beni immobili è giustificata in caso di debiti nei confronti dello Stato. Esiste un intero catalogo di debiti che vengono presi in considerazione nei procedimenti di esecuzione amministrativa. Naturalmente, non tutti comporteranno il sequestro di beni immobili, ma solo quelli che non possono essere soddisfatti in altro modo.
Il catalogo dei debiti che possono essere riscossi in questo modo comprende principalmente le imposte, comprese le imposte su beni e servizi, le accise, l'imposta patrimoniale o sul reddito. L'esecuzione amministrativa è inoltre soggetta a sanzioni amministrative e ad altre sanzioni irrogate da organi della pubblica amministrazione, nonché interessi. Puoi anche menzionare, tra l'altro, i dazi all'importazione e all'esportazione e molti altri.
Un elenco dettagliato degli obblighi soggetti all'esecuzione amministrativa contro i beni immobili è specificato nell'articolo 2. § 1 della legge sul procedimento esecutivo amministrativo. Si ricorda che l'esecuzione amministrativa si applica anche ai crediti pecuniari da titoli esecutivi emessi dal ministro delle finanze pubbliche.
Le misure esecutive sono simili a quelle degli ufficiali giudiziari ordinari. Quindi possiamo occuparci di esecuzioni di denaro, stipendio, conti bancari tramite sequestro, titoli, vari tipi di diritti di proprietà e, naturalmente, esecuzioni di beni immobili.
L'inizio dell'esecuzione forzata contro i beni immobili inizia con la consegna dell'atto di esecuzione al debitore. L'autorità esecutiva, secondo la lettera della legge, può fornire garanzie. Ciò può essere fatto, ad esempio, vietando al debitore di vendere e gravare l'immobile (se manca il registro fondiario e ipotecario o se è stato smarrito) o gravando l'immobile con un'ipoteca obbligatoria.
Oltre all'autorità amministrativa, all'ufficiale giudiziario e alle parti, possono partecipare al procedimento di esecuzione altri soggetti. In caso di pignoramento immobiliare, sarà un perito immobiliare a valutare il valore dell'immobile sequestrato.
A volte può capitare che vi sia una sovrapposizione di azioni amministrative e giudiziarie relative alla stessa proprietà. Di norma, in questo caso, su richiesta del debitore, del creditore o d'ufficio, gli atti esecutivi sono presentati al tribunale distrettuale. Ulteriori attività sono svolte ai sensi del codice di procedura civile. In alcuni casi, è anche possibile condurre azioni esecutive congiunte.
La procedura di esecuzione amministrativa non differisce molto da quella svolta ai sensi del codice di procedura civile. Anche qui il debitore è pregato di pagare entro 14 giorni. Il sequestro, proprio come nella modalità regolare, include beni immobili insieme ai benefici. Anche in questo caso il debitore non può disporre dell'immobile, tutte le azioni intraprese dal creditore sull'immobile non hanno valore legale. L'immobile sequestrato viene venduto all'asta dall'autorità giudiziaria.
Esecuzione contro i beni immobili comuni
Capita spesso che il bene da pignorare sia compreso nella comunione dei coniugi, e l'ufficiale giudiziario abbia titolo esecutivo nei confronti di uno dei coniugi. In tale situazione, l'ufficiale giudiziario può ancora sequestrare la proprietà e questa è un'esecuzione forzata contro la proprietà comune.
Tuttavia, il creditore deve poi ottenere una clausola esecutiva anche nei confronti dell'altro coniuge. Fino a quando non lo riceve, l'ufficiale giudiziario non ha il diritto di far valere la proprietà comune, cioè non può descrivere la stima o l'asta.
Dopo il pignoramento dei beni, il coniuge non debitore può presentare opposizione all'ufficiale giudiziario. L'eccezione riguarda l'esenzione dal pignoramento di beni immobili. L'ufficiale giudiziario invita quindi il creditore a presentare domanda di clausola esecutiva nei confronti dell'altro coniuge. Il creditore ha 7 giorni di tempo per farlo, se non rispetta il termine, l'ufficiale giudiziario è obbligato a sospendere l'esecuzione sui beni comuni.
L'articolo 923 del codice di procedura civile è dedicato alla questione dei beni immobili compresi nella comunione dei coniugi. Vale la pena notare che ci sono, tuttavia, modi per difendersi dall'applicazione di una proprietà comune. Si consiglia un'analisi approfondita degli articoli del codice di procedura civile (artt. 787-789). Queste disposizioni includono la limitazione della responsabilità del coniuge del debitore all'impresa che fa parte della proprietà comune.
È anche possibile eseguire parte della proprietà in conformità con il codice di procedura civile. Può essere eseguita solo quando la comproprietà è in parti frazionate. Questo tipo di esecuzione non può essere eseguita se vi è proprietà coniugale, poiché si tratta di proprietà congiunta.
Sfortunatamente, è molto difficile evitare l'applicazione dell'ufficiale giudiziario quando cadi nelle sue modalità. Certo, puoi provare a ritardare la causa, utilizzare tutti i possibili reclami, obiezioni e ricorsi, ma alla lunga devi accettare l'inevitabile o cercare di ripagare il creditore in un modo diverso.
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