Mettere un mutuo è una delle opzioni di sicurezza più sicure a disposizione del creditore. Non c'è da stupirsi quindi che i prestiti ipotecari e le anticipazioni siano così favoriti dalle banche. Nel seguente articolo descriveremo cos'è effettivamente un mutuo, come impostarlo e come rimuoverlo dalla proprietà.
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Che cos'è un mutuo?
In altre parole, è una legge sulla proprietà limitata. L'ipoteca conferisce al creditore uno specifico ambito di diritti in relazione all'immobile al fine di garantire il rimborso del debito. Se il mutuatario non rispetta il contratto concluso con la banca (es. cessa di pagare le rate), allora il creditore ha il diritto di soddisfare i suoi crediti dal bene vincolato.
È importante sottolineare che l'ipoteca è iscritta nel registro fondiario e ipotecario dell'edificio. Il catasto fondiario e ipotecario non è attribuito al proprietario dell'immobile, ma all'immobile stesso. Secondo la legge, la vendita di immobili non incide in alcun modo sulla garanzia ipotecaria. Dopo che la transazione è stata completata, il nuovo proprietario dell'immobile diventa un debitore ipotecario. L'iscrizione al registro fondiario e ipotecario sarà visibile on line sul sito del Ministero della Giustizia per ogni interessato.
Ci sono due tipi di mutuo
Mutuo contrattuale - è stabilito secondo la volontà del proprietario dell'immobile. L'iscrizione nel registro fondiario e ipotecario avviene sulla base di apposita dichiarazione, che viene resa dal proprietario dei locali. I prestiti immobiliari sono la ragione più comune per instaurare un mutuo contrattuale e si riferiscono a una specifica pretesa.
Mutuo obbligatorio - è una tipica misura esecutiva che tutela gli interessi del creditore. L'iscrizione nel registro fondiario e ipotecario non richiede il consenso del proprietario dell'immobile. La base per stabilire un'ipoteca obbligatoria può essere un'ordinanza del pubblico ministero, un titolo esecutivo o un'ingiunzione del tribunale.
Cosa si può ipotecare?
È generalmente accettato che un'ipoteca si applichi solo a beni immobili e terreni. Tuttavia, in questo tipo di onere può rientrare anche l'usufrutto perpetuo. In tal caso l'ipoteca sarà garantita dal diritto di usufrutto perpetuo dei terreni, compresi tutti i fabbricati entro i suoi confini. L'ipoteca può essere imposta anche alla cooperativa, diritto di proprietà sui locali. È interessante notare che un'ipoteca può essere imposta anche su parte della proprietà (in una situazione in cui il mutuatario è solo il suo comproprietario). Tuttavia, in questo caso, sarà difficile trovare una banca che accetterà di fornire un tale prestito contro l'immobile.
Come attivare un mutuo per una banca?
Ottenere un mutuo è abbastanza semplice e possiamo riassumere l'intero processo in quattro passaggi.
Fase 1 - visita in banca
Il potenziale mutuatario deve recarsi in banca con un estratto del registro fondiario e ipotecario. Sarà gradita anche una perizia di stima immobiliare, redatta da un perito. La perizia e un estratto del registro fondiario e ipotecario sono la base per la concessione di un prestito immobiliare. A questo punto è bene sottolineare che la perizia immobiliare può essere redatta da un perito indipendente su richiesta del mutuatario o della banca stessa. Nel secondo caso, la perizia è effettuata da un perito nominato dallo sportello bancario.
Nella prima fase, la banca determina lo stato giuridico dell'immobile e ne determina il valore di mercato. Questa è la base per determinare i termini di credito. Ricorda che le condizioni del credito sono influenzate anche dalla nostra solvibilità, che deve essere presentata.
Fase 2 - firma del contratto e compilazione delle dichiarazioni
Il contratto di prestito deve contenere tutti i dettagli del mutuo, l'importo del debito, le rate del prestito, le date di rimborso, i tassi di interesse, le sanzioni tardive, ecc. Il mutuatario deve controllare ogni punto prima di firmare il contratto. Il suo compito è anche quello di compilare la dichiarazione di costituzione di un mutuo. Il documento deve essere firmato in presenza di un impiegato della banca e diventa la base per la preparazione della documentazione bancaria.
La documentazione bancaria di base è una dichiarazione sulla costituzione di un'ipoteca. Tale documentazione contiene i dati relativi all'importo del debito, le date di rimborso del prestito e l'indirizzo dei locali oggetto del mutuo. Il mutuatario deve leggere attentamente tutti i punti della dichiarazione, questa è l'ultima volta per apportare correzioni. Se la dichiarazione bancaria è formulata correttamente, è firmata da due dipendenti. Le firme insieme al sigillo bancario sostituiscono l'atto notarile.
Il secondo tipo di documentazione bancaria è un estratto conto. Tale documentazione è necessaria per l'iscrizione di un'ipoteca nel registro fondiario e ipotecario.
Fase 3 - presentazione della domanda di iscrizione al mutuo
Otterremo il modulo di domanda presso ogni tribunale distrettuale (ufficio del registro fondiario e ipotecario). Nel modulo, completiamo i dettagli della banca, i locali coperti dall'ipoteca e il mutuatario. Uno dei punti più importanti della domanda è la richiesta di iscrizione al mutuo.
Presentiamo un modulo correttamente compilato al tribunale competente per il registro fondiario e ipotecario. Alleghiamo allegati alla domanda di iscrizione nel registro fondiario e ipotecario. È la nostra dichiarazione sulla costituzione di un mutuo a favore della banca, la dichiarazione della banca sulla costituzione di un mutuo e una dichiarazione sulla concessione di un mutuo. L'iscrizione al registro fondiario e ipotecario sarà visibile in via telematica sul sito del Ministero della Giustizia.
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Fase 4 - Pagamento delle spese amministrative
L'iscrizione di un'ipoteca nel registro fondiario e ipotecario è associata al pagamento delle tasse amministrative. La quota per una singola iscrizione è di 200 PLN. Possiamo pagarlo apponendo dei bolli sulla domanda, direttamente alla cassa del tribunale o tramite bonifico bancario. Il metodo di pagamento è gratuito, tuttavia è sconsigliato il bonifico bancario. In questo caso, la prova del pagamento è presentata alla domanda in un secondo momento. A volte si scopre che la nostra domanda non è stata presa in considerazione perché non è stato registrato alcun pagamento amministrativo.
La tassa per l'iscrizione nel registro fondiario deve essere corrisposta dal soggetto per conto del quale è costituita l'ipoteca.
La presentazione di un mutuo a una banca può essere ancora più semplificata. Ciascun mutuatario può richiedere l'iscrizione nell'ipoteca da parte del creditore stesso (questo a sua volta è una parte che vuole espletare tutte le formalità in tempi brevi). Pertanto, in molti casi, è la banca che presenta la domanda al tribunale catastale e ipotecario. In questo caso, le azioni del mutuatario terminano al secondo passaggio, ovvero la firma delle dichiarazioni e del contratto di prestito.
Prestiti immobiliari e solvibilità
Il merito creditizio è sostanzialmente il parametro più importante che determina se concedere un mutuo. Ogni banca ha il diritto di calcolare individualmente la solvibilità. La base per i calcoli è, ovviamente, il reddito del mutuatario, le sue spese/passività fisse, il numero dei membri della famiglia. Anche il TAEG (tasso di interesse annuo effettivo) è importante. La base per i calcoli sembra molto simile. Tuttavia, il merito creditizio calcolato dalle singole banche sarà leggermente diverso. Vale la pena considerare questo prima di scegliere un prestito immobiliare.
Come rimuovere il mutuo dopo aver estinto il prestito?
La cancellazione dell'ipoteca dal registro fondiario e ipotecario non avviene automaticamente dopo che il prestito è stato rimborsato. Le voci saranno conservate nel libro fino a quando il proprietario non avrà completato tutte le formalità. Dopo aver saldato l'ultima rata del prestito, vai in banca. Il dipendente deve fornirci una dichiarazione di rimborso integrale della passività e acconsentire a rimuovere l'ipoteca dal registro fondiario e ipotecario.
Presentiamo la dichiarazione della banca al tribunale del registro fondiario e ipotecario insieme alla domanda di cancellazione dell'ipoteca. La domanda sarà esaminata dal tribunale entro 1 o 2 mesi dalla data di presentazione. L'esame positivo della domanda comporta la cancellazione dell'ipoteca dal registro fondiario e ipotecario. La procedura prevede ulteriori spese formali. Pagheremo circa 100 PLN per la rimozione dell'ipoteca dal registro fondiario e ipotecario.
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