Pagamento anticipato e pagamento anticipato al momento dell'acquisto di un appartamento

L'acquisto di un appartamento spesso richiede la firma di un contratto preliminare. Parte di questo obbligo legale consiste nel pagare una somma di denaro adeguata al venditore. Questa prestazione in denaro può avere lo stato di un acconto o di un pagamento anticipato. In teoria, entrambe queste soluzioni sono molto simili. Tuttavia, le vere differenze sorgono quando una delle parti rompe il contratto preliminare. Di seguito indicheremo quale soluzione sarà associata a maggiore sicurezza degli interessi dell'acquirente e del venditore.

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Che cos'è un pagamento anticipato quando si acquista un appartamento?

È l'importo concordato che viene corrisposto a fronte di crediti futuri derivanti dalla conclusione del contratto di acquisto. Vale la pena notare che il concetto di anticipo non è incluso nelle disposizioni del codice civile. Di conseguenza, le questioni relative all'eventuale restituzione dell'anticipo sono soggette alle disposizioni generali sull'esecuzione dei contratti reciproci. Per questo motivo, il pagamento anticipato alla firma del contratto preliminare per l'acquisto di un immobile non costituisce una garanzia molto buona per l'acquirente. Il venditore può in qualsiasi momento trovare un contraente più redditizio e recedere dal contratto. Non subirà alcuna conseguenza.

Che cos'è un acconto?

A differenza dell'anticipo, l'anticipo è soggetto alle disposizioni del codice civile. Le questioni relative alla restituzione della caparra al momento del recesso dal contratto sono tassativamente disciplinate dall'art. 394. Secondo le sue disposizioni, se una delle parti non rispetta i termini del contratto, l'altra può recedere dal contratto e trattenere l'acconto. Non è previsto alcun periodo aggiuntivo per il recesso dal contratto. Se l'altra parte ha pagato personalmente l'anticipo (ad es. è stata la parte che ha acquistato l'appartamento), può richiedere il doppio dell'importo dell'anticipo.

Quindi possiamo vedere che è una forma che mobilita entrambe le parti del contratto. Non sarà redditizio per il venditore rescindere il contratto preliminare. A sua volta, l'acquirente non recederà dal contratto, poiché ciò comporterà la perdita del pagamento anticipato.

Ci sono anche situazioni in cui il venditore dà all'acquirente un acconto di importo non aumentato. Questo accade quando:

  • Il contratto non è stato concluso, ma nessuna delle parti ne è responsabile.
  • L'accordo non è stato concluso, ma entrambe le parti ne sono responsabili.
  • Il contratto è stato risolto da entrambe le parti su ordine del tribunale.

Nei casi di cui sopra, in sede di risoluzione del contratto preliminare, viene restituito l'importo dell'acconto indicato nel contratto, senza raddoppiarlo. La data di scadenza per la restituzione della caparra è la data di recesso dal contratto preliminare.

Vale la pena sottolineare che la base per richiedere il rimborso della caparra dovrebbero essere le disposizioni del contratto preliminare. Nel documento, entrambe le parti possono indicare le proprie condizioni in merito alle conseguenze del recesso dal contratto. Le disposizioni del codice civile si applicano solo quando il contratto preliminare non contiene norme chiare circa le regole e l'importo dell'acconto.

Come determinare l'importo dell'anticipo e dell'acconto?

Non ci sono restrizioni dall'alto verso il basso sull'importo massimo di un anticipo o di un deposito. Il loro importo dipende dagli accordi individuali tra le parti del contratto. In genere, l'importo è il 10% del valore della proprietà. A volte capita che una delle parti richieda un importo molto maggiore dell'acconto. Il suo raddoppio risultante dalla risoluzione del contratto genererebbe un importo considerevole. Tuttavia, occorre prestare particolare attenzione poiché tali pratiche possono essere trattate come una violazione della legge.

Non esiste un limite massimo per i pagamenti anticipati e nessuna agenzia governativa sarà interessata a questo. Tuttavia, il lato acquirente dovrebbe prestare attenzione qui. L'imposizione della restituzione dell'anticipo dopo la rottura del contratto preliminare può essere piuttosto problematica.

Scadenza per richiedere il rimborso del deposito

La richiesta di rimborso di un importo raddoppiato è tempestiva. Ciò significa che una parte del procedimento ha un tempo limitato per perseguire un'azione giudiziaria per la restituzione di un pagamento anticipato di valore doppio. Ciò vale per i casi in cui la parte che risolve il contratto rifiuta di trasferire il credito nel doppio importo. In tale ipotesi si applicano le disposizioni del codice civile in materia di prescrizione. Secondo l'art. 118, il termine di prescrizione è di dieci anni. Le eccezioni sono le richieste di benefici periodici e le richieste relative alla gestione di un'impresa. Qui, il termine di prescrizione è di tre anni. Se non richiediamo un rimborso entro questo termine, il nostro diritto a ricevere il rimborso scadrà.

Cosa scegliere: acconto o pagamento anticipato?

Possiamo presumere che un acconto sia una forma più efficace per garantire gli interessi dell'acquirente e del venditore. L'acquirente può essere certo che il venditore non troverà un contraente più attraente e non rescinderà il contratto preliminare. A sua volta, il venditore si assicura che l'acquirente abbia un reale interesse all'acquisto e non gli sarà vantaggioso recedere dal contratto preliminare.

Nella maggior parte dei casi, un acconto sarà una maggiore sicurezza per entrambe le parti. Tuttavia, vale la pena ricordare che la rottura del contratto comporterà una responsabilità maggiore rispetto al caso di un pagamento anticipato (qui la risoluzione è associata solo alla restituzione di fondi precedentemente versati).

Nel caso di un acconto, la faccenda diventa più problematica per la parte che infrange il contratto o non lo mantiene. L'acquirente deve tener conto che il mancato rispetto delle disposizioni del contratto preliminare o il suo inadempimento comporterà la perdita del diritto alla restituzione della caparra. A sua volta, la parte venditrice dovrà tener conto che il mancato rispetto delle disposizioni o l'inadempimento del contratto richiederà la restituzione del doppio della caparra. Pertanto, vale la pena analizzare attentamente quanto previsto dalla documentazione preliminare e assicurarsi che saremo in grado di adempiere a tutti gli obblighi che ne derivano.

È inoltre importante specificare nelle disposizioni del contratto quale forma di pagamento in contanti è pagata dall'acquirente (anticipo o acconto). Una definizione poco chiara dello status del beneficio può essere un problema in caso di violazione del contratto. Quindi la controversia viene risolta in tribunale. Le parti del procedimento dovrebbero raccogliere prove (ad es. testimoni presenti durante le trattative contrattuali). Scoprire cosa hai ragione può richiedere molto tempo e l'esito dei procedimenti giudiziari è incerto. Pertanto, vale la pena tutelarsi da tali situazioni e definire con precisione lo stato del beneficio nel contratto preliminare.

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