I prezzi dei nuovi appartamenti nello standard dello sviluppatore nelle principali città del nostro paese sono piuttosto alti. Attualmente, quasi nessuno può permettersi di acquistare un grande appartamento senza l'aiuto di un mutuo. Spesso vediamo l'avidità degli sviluppatori come la ragione dell'alto tasso per m2 di immobili. Ma i loro guadagni sono davvero così alti? E fino a che punto si traducono in prezzi più alti degli appartamenti?
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Qual è il margine dello sviluppatore?
Il margine medio dello sviluppatore è di circa il 20 percento. Tuttavia, dobbiamo ricordare che il margine non è il reddito dello sviluppatore. Il prezzo dell'appartamento è composto da
Costi variabili - ovvero acquisto di terreni, impiego di costruttori, progettazione edile, tasse, materiali, costi di permessi e formalità.
Margine - ovvero la differenza tra i costi fissi e il prezzo di un appartamento.
Prezzi fissi - come accennato in precedenza, il margine dello sviluppatore non è l'importo del suo reddito. Tutti i costi fissi devono essere detratti dal margine (supponiamo il 20%). Si tratta di spese d'ufficio, spese per il personale amministrativo, spese di marketing, ecc. I costi fissi di solito vanno dal 5 al 12% del margine. Pertanto, il reddito totale dello sviluppatore non è più così alto.
I guadagni dello sviluppatore in cifre
Dal rapporto NBP "Informazioni sui prezzi delle case e la situazione del mercato immobiliare residenziale e commerciale in Polonia nel terzo trimestre del 2015" mostra che i prezzi medi di acquisto degli appartamenti nelle maggiori città del nostro Paese sono:
- Varsavia - 7.800 PLN / m2 (inclusi circa 1.500 PLN di margine di sviluppo).
- Gdynia - 6.800 PLN / m2 (inclusi circa 1.200 PLN di margine di sviluppo).
- Cracovia - 6.400 PLN / m2 (inclusi circa 1.500 PLN di margine di sviluppo).
- Danzica - 6.300 PLN / m2 (inclusi circa 1.100 PLN di margine di sviluppo).
- Pozna - 6.100 PLN / m2 (inclusi circa 1.200 PLN di margine di sviluppo).
- Breslavia - 6.000 PLN / m2 (inclusi circa 1.100 PLN di margine di sviluppo).
- ódź - 4 500 PLN / m2 (inclusi circa 900 PLN del margine dello sviluppatore).
Sulla base dei calcoli di cui sopra, prenderemo in considerazione i costi per l'acquisto di un appartamento di esempio. Supponiamo che stiamo acquistando un locale di due stanze con una superficie di 40 m22. Quanto sarà il margine dello sviluppatore?
- Varsavia: il prezzo dell'appartamento sarà di 312.000 PLN. Il margine dello sviluppatore è di circa 60.000 PLN.
- Gdynia - pagheremo 272.000 PLN per l'appartamento. Di cui 48.000 PLN saranno assegnati al margine di sviluppo.
- Cracovia - in 40 m2 pagheremo 256.000 PLN per l'appartamento. Il margine dello sviluppatore è di circa PLN 60.000.
- Danzica: l'acquisto avrà un costo di circa 252.000 PLN. Il margine dello sviluppatore è di 44.000 PLN
- Poznań - compreremo un appartamento sul mercato primario per circa 244.000 PLN. Di cui 48.000 PLN saranno utilizzati dal margine dello sviluppatore.
- Breslavia - i locali costeranno circa 240.000 PLN. Il margine dello sviluppatore è di circa 44.000 PLN.
- Łódź - il prezzo dell'appartamento sarà relativamente basso e ammonterà a 180.000 PLN. Ok. 36.000 PLN. dell'importo di cui sopra sarà il margine dello sviluppatore.
I guadagni degli sviluppatori sono davvero così alti?
È vero che il margine di sviluppo può essere un onere piuttosto pesante per la persona che acquista la proprietà. Il margine medio nel terzo trimestre del 2015 è stato del 20% del valore dell'immobile. Naturalmente, questo non significa che lo sviluppatore abbia guadagnato così tanto dalle vendite. Dopo aver dedotto i costi fissi, gli rimaneva in tasca dall'8 al 15%. È molto?
Dal punto di vista dell'acquirente, sicuramente sì. Tuttavia, gli specialisti sottolineano che con il contributo spesso multimilionario e il rischio commerciale, questa non è una posta eccessiva. Gli sviluppatori menzionano i tempi del boom quando il margine medio era di circa il 40%. Tutto indica che l'intenso aumento dei prezzi degli immobili è già alle nostre spalle. Margini di sviluppo molto alti sono storia. È vero che ci sono anche investimenti dove il margine è superiore al 30%. Tuttavia, ora sono rari. Sempre più spesso il margine di sviluppo scende al di sotto del valore del 20%. In un certo senso, questo è legato all'attuazione della seconda edizione del programma Mieszkanie dla Młodych, in cui è anche possibile acquistare appartamenti dal mercato secondario. Questo costringe gli sviluppatori a ridurre i prezzi e, indirettamente, ad abbassare i loro margini.
Da dove vengono i prezzi esorbitanti degli immobili
A volte nelle offerte di vendita compaiono immobili, i cui prezzi differiscono in modo significativo dalle attuali tariffe di mercato. È legato all'estrema avidità dello sviluppatore che vuole guadagnare di più dall'acquirente? Non necessariamente. Ricorda che una delle componenti dei costi dei locali è il prezzo di acquisto del terreno edificabile. Pertanto, i prezzi degli appartamenti in località eccezionalmente attraenti saranno molto più costosi per l'acquirente. Quando si determina il prezzo del terreno, viene spesso utilizzato il tasso PUM (Usable Residential Area). È un indicatore che mostra quanto spazio abitativo si può "ottenere" da ogni metro quadrato2 superficie del terreno. I piani di sviluppo territoriale, che indicano il numero massimo di piani di un edificio, hanno l'impatto più significativo sull'indice PUM. Ad esempio, se i piani prevedono la costruzione di un edificio di 4 piani, il coefficiente PUM per ogni 1 m2 la terra sarà 4.
Per semplificazione, assumiamo che maggiore è il valore del terreno, maggiore sarà il coefficiente PUM. Il suo valore medio nel caso di Varsavia è di circa 1.800 PLN. Per fare un confronto, il valore del PUM a ódź spesso non supera i 500 PLN. Di conseguenza, i prezzi degli immobili in questa città saranno molto più interessanti.
E quando compriamo un appartamento?
Se abbiamo già deciso di acquistare un appartamento da uno sviluppatore, vale la pena considerare i costi della sua finitura. Se vogliamo eseguire i lavori ad uno standard dignitoso, dobbiamo tenere conto della spesa fino al 20% del prezzo di partenza dell'appartamento. Naturalmente, il lavoro può essere svolto anche in modo molto più economico e il costo esatto può essere calcolato su calcolatrice di riparazione.
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