La servitù fondiaria è un tipo di diritto di proprietà limitato. La sua istituzione impone una serie di diritti e doveri da entrambe le parti (quella del servo e quella del governo). Di seguito, indicheremo gli aspetti legali più importanti, oltre a definire i diritti e gli obblighi più importanti derivanti dall'istituzione della servitù.
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Basi legali
I diritti e gli obblighi derivanti dalla servitù sono regolati sulla base del codice civile. Nella terza sezione, il legislatore ha elencato tutti i diritti, gli obblighi e le tipologie di servitù. Una delle tre forme di servitù è la servitù fondiaria. La sua definizione è contenuta nell'art. 285, par. 1 del Codice Civile ritiene che:
„L'immobile può essere gravato a favore del proprietario di un altro immobile (immobili con possesso di) il cui contenuto consiste nel fatto che il proprietario dell'immobile dominante può utilizzare l'immobile vincolato ad un certo misura, o che il proprietario dell'immobile vincolato è limitato in relazione a determinate azioni, o il fatto che il proprietario dell'immobile vincolato non è autorizzato ad esercitare determinati diritti che gli spettano in relazione all'immobile ai sensi del disposizioni sul contenuto e sull'esercizio della proprietà (servitù fondiaria)”.
Colloquialmente parlando, la servitù di un appezzamento di terreno è un rapporto giuridico tra due proprietà. Il primo è l'immobile dominante per il quale è stabilita la servitù. La seconda è una proprietà di servitù, cioè con l'obbligo di costituire una servitù.
Forme di servitù immobiliare
La servitù della trama può assumere due forme:
Aprire - consiste nell'utilizzo attivo dei beni immobili (servitori) gravati da parte del partito di governo. Il suo scopo è aumentare la fruibilità della proprietà dominante. La forma più comune di servitù fondiaria attiva è la servitù della strada necessaria. Consiste nel fatto che il partito di governo può legittimamente transitare sul bene vincolato per raggiungere la pubblica via. È dovere del servitore garantire la possibilità di viaggiare.
Passivo - il proprietario della proprietà del servo non può svolgere determinate attività che potrebbero rendere difficile l'uso della proprietà dominante. Una forma di servitù passiva può essere il divieto di piantare alberi ad alto fusto al confine della proprietà.
Servitù fondiaria di beni immobili contro servitù personale e servitù di trasmissione
Ci sono tre tipi di servitù nella legge polacca. Il primo, discusso sopra, è servitù della terrache è stabilito per proprietà specifiche (e non per i loro proprietari). Con la vendita dell'immobile la servitù passa al nuovo proprietario. Inoltre, una tale limitazione di un diritto di proprietà non può essere istituita con l'obiettivo di migliorare il benessere personale del partito al potere.
servitù personale essa è costituita a beneficio di una persona fisica, e non a beneficio del fondo (come nel caso della servitù fondiaria). Tutti i diritti e gli obblighi si applicano a una determinata persona fisica e scadono con la morte del partito al potere.
Il terzo tipo è Servitù di trasmissione. È una sorta di diritto di proprietà limitato di cui l'impresa rimane il partito di governo. La servitù di trasmissione consiste nel fornire l'accesso agli impianti di trasmissione necessari per il corretto funzionamento dell'impresa (es. gas, elettricità, vapore). La servitù di trasmissione può essere stabilita quando l'accesso all'impianto richiede la costruzione di impianti di trasmissione su terreni non appartenenti all'impresa. L'istituzione di una servitù riguarda in questo caso l'impresa stessa, che diventa il partito di governo. Tutti i diritti e gli obblighi derivanti dalla servitù cessano solo quando l'impresa cessa di operare. In questo caso, l'attuale proprietario è obbligato a rimuovere tutte le apparecchiature di trasmissione dalla proprietà vincolata.
Servitù della strada necessaria
Indicato anche come servitù stradale o servitù di passaggio e passaggio. Questa è la forma più comune di costituzione di una servitù. Si verifica quando l'immobile detentore non ha un accesso adeguato a una strada pubblica. L'istituzione di una servitù di una strada necessaria obbliga il servo a consentire il passaggio attraverso il suo territorio. È una procedura che limita in qualche modo i diritti di proprietà del partito al governo. Pertanto, la servitù della strada necessaria può essere istituita solo in casi particolari, cui segue l'interesse socio-economico.
In teoria, non è possibile stabilire una servitù per un terreno che ha già accesso a una strada pubblica (anche se abbastanza difficile). Tuttavia, il proprietario dell'immobile ha pieno diritto di richiedere una servitù se questo è l'unico modo per collegare la proprietà con una strada pubblica. In questo caso, il proprietario del bene vincolato dovrà consentire il passaggio attraverso la sua proprietà. La servitù fondiaria è una forma a pagamento. Pertanto, il partito di governo dovrà sostenere i costi di costituzione della servitù di passaggio. Il suo importo può essere determinato congiuntamente da entrambe le parti (se la servitù è stabilita per contratto) o con decisione del tribunale.
Servitù derivante dalla costruzione su un terreno altrui
L'istituzione di una servitù può verificarsi quando un edificio è stato eretto oltre il confine di terreni limitrofi. Il proprietario del terreno adiacente non può pretendere che la sua proprietà venga ripristinata allo stato originario. Ciò richiederebbe la demolizione di una parte dell'edificio, o addirittura della sua totalità. L'unica soluzione efficace al conflitto in questo caso è vendere parte della proprietà o costituire una servitù. In quest'ultimo caso, il servitore è proprietario dell'immobile sul quale l'immobile è stato abusivamente edificato. Può esigere l'istituzione di una servitù, e quindi, la copertura dei costi derivanti dalla riduzione del valore della sua terra. In cambio di una remunerazione adeguata, il servitore si impegna a lasciare l'edificio nella sua proprietà.
Come stabilire una servitù fondiaria?
Ci sono diversi modi per stabilire una servitù fondiaria. Il modo più comune e più semplice è firmare un contratto appropriato. Ciò richiede un accordo tra il proprietario della proprietà vincolata e il proprietario della proprietà dominante. Il contratto deve specificare la portata della servitù e specificare le condizioni finanziarie. Il documento deve essere firmato da entrambe le parti e autenticato da un notaio. La stessa servitù fondiaria può essere iscritta nel registro fondiario e ipotecario, ma non è obbligatoria.
Il secondo metodo per stabilire una servitù è il procedimento giudiziario. Si verifica quando le parti del procedimento non riescono a raggiungere un accordo. Il proprietario della proprietà della sentenza deve inviare una lettera speciale al tribunale. Il documento dovrebbe specificare tutte le parti del procedimento, l'ambito della servitù e le premesse per la sua costituzione. La sentenza del tribunale non è procedurale e obbliga entrambe le parti della servitù.
Una forma speciale di costituzione di servitù è la prescrizione. Il tempo richiesto per l'usucapion è di 20 anni (in buona fede) o 30 anni (in malafede). L'usucapizzazione in buona fede si verifica quando la persona che utilizza la terra è erroneamente convinta di avere un diritto di proprietà. Allo stesso tempo, queste idee sbagliate devono essere giustificate dalle circostanze del caso. A sua volta, la prescrizione acquisitiva in malafede si verifica quando il proprietario spontaneo sa di non avere diritti di proprietà sul terreno o potrebbe facilmente venirne a conoscenza.
Diritti e doveri fondamentali
L'istituzione di una servitù fondiaria impone diritti e obblighi particolari a entrambe le parti. Il proprietario dell'immobile gravato è obbligato a consentire l'uso della sua proprietà nella misura prevista dalla servitù. Il proprietario della proprietà dominante ha il diritto di utilizzare una parte della proprietà del servitore. Un classico esempio è la servitù del percorso necessario. L'istituzione di una servitù si verifica quando la proprietà dominante non ha accesso a una strada pubblica. In questo caso, il proprietario della proprietà del servo deve consentire il passaggio attraverso la sua proprietà - è il suo obbligo inalienabile. Tuttavia, è bene sottolineare ancora una volta che la servitù è pagata. Pertanto, il proprietario della proprietà detentiva è tenuto a coprire i costi di utilizzo o gestione dell'area di servizio.
Anche il proprietario di un bene di servitù ha il diritto di chiedere la scadenza della servitù. La premessa qui può essere un cambiamento nei rapporti di servitù, per cui la servitù è diventata particolarmente onerosa, e la proprietà dominante ha già accesso a una strada pubblica.
Servitù fondiaria e personale e servitù di trasmissione, remunerazione
Il codice civile non stabilisce un corrispettivo uniforme derivante dalla costituzione di una servitù. In alcuni casi, la costituzione della servitù avviene a titolo gratuito. Ciò vale per i casi in cui il proprietario del bene vincolato rinuncia alla retribuzione. Negli altri casi, il proprietario dell'immobile deputato deve sostenere i costi della servitù. Il compenso è risarcitorio, non risarcitorio. Ciò significa che può essere una tantum o ricorrente. Il suo importo è di solito determinato dal perito del tribunale che esamina l'intero caso. La regola più comune è che l'importo della remunerazione per servitù fondiaria o servitù di trasmissione deve coprire la diminuzione del valore della proprietà della servitù risultante dalla costituzione della servitù.
In alcuni casi è prevista anche la partecipazione ai costi di sfruttamento del territorio (es. rifacimento strade).
