Ad alcune persone può sembrare che l'associazione abitativa e la comunità non siano molto diverse tra loro. Tuttavia, in realtà, il loro status giuridico e le specificità delle loro attività sono completamente diversi. Di seguito, indicheremo le somiglianze e le differenze più importanti da tenere a mente.
Stato legale
Una cooperativa abitativa è un'entità economica dotata di personalità giuridica. La specificità del suo funzionamento si basa sulle disposizioni della legge sulle cooperative di abitazione e sui principi del diritto cooperativo. I membri di una cooperativa hanno una cooperativa, diritto di proprietà su beni immobili, o una cooperativa, diritto di inquilino su beni immobili.
A sua volta, una comunità abitativa è un'associazione di residenti che non ha personalità giuridica e non è un'entità economica. Qualsiasi persona che ha il diritto di proprietà sui locali può essere un membro della comunità.
Qualche parola sulle cooperative di abitazione
I dati statistici mostrano che ci sono circa 3.500 cooperative edilizie in Polonia. Potrebbero esserci fino a 13 milioni di proprietari di locali con diritti cooperativi. Possiamo quindi ricalcolare che il numero medio di soci di una singola cooperativa spesso supera i 4.000. Questo è un tasso molto alto.
Vale la pena notare, tuttavia, che il solo fatto di disporre di locali con diritti cooperativi non significa immediatamente che il suo proprietario diventi socio della cooperativa. Il processo di adesione è più complicato e richiede una quota di iscrizione. Il suo valore non può superare lo stipendio nazionale più basso. È la quota di iscrizione che provoca la maggiore avversione tra gli abitanti. Molti di loro decidono di non diventare membri di un'associazione abitativa. La tariffa è abbastanza dubbia e di fatto scoraggia la maggior parte dei residenti. Tali soggetti di fatto non hanno alcuna influenza sull'attività del consiglio di amministrazione, non possono partecipare alle riunioni né ricevere bilanci. Questo può portare a molte irregolarità nella struttura organizzativa. Non c'è da meravigliarsi quindi che molte grandi cooperative edilizie abbiano sviluppato una dubbia reputazione tra i loro residenti.
Nell'analizzare le attività di una cooperativa abitativa, vale anche la pena valutare le possibilità decisionali dei suoi membri. Ogni socio della cooperativa ha diritto di voto e i voti di tutti i presenti in assemblea sono uguali. Quindi supponiamo che 300 persone partecipino regolarmente alla riunione. Una singola voce non avrà troppo potere in questo caso.
E qual è la situazione nelle comunità abitative?
Un'associazione abitativa è un'associazione di residenti di un determinato blocco/proprietà. I suoi membri hanno pieno diritto di proprietà. Un'associazione abitativa non deve avere unità organizzative imposte o assumere presidenti (come nel caso delle cooperative). Sono gli abitanti che determinano le regole del suo funzionamento. Inoltre, un membro di una comunità abitativa può essere qualsiasi persona avente diritto all'appartamento. Non ci sono quote di iscrizione da pagare e gli incontri della community sono aperti a tutti. Ciò significa che dopo aver acquistato un immobile, possiamo diventare immediatamente membri della comunità e avere un impatto reale sul suo funzionamento.
Nella comunità, ogni residente ha diritto di voto. Tuttavia, il suo valore è misurato dal valore dei locali di proprietà (normalmente misurato in termini di superficie). Un residente che paga più tasse avrà un diritto più ampio di decidere sulle attività della comunità.
Non ci sono linee guida per il numero massimo di componenti di un condominio. Tuttavia, di solito si tratta di un massimo di diverse dozzine o diverse centinaia di persone. L'associazione abitativa è molto più piccola della cooperativa abitativa. I suoi membri si preoccupano fondamentalmente dei propri interessi e del bene comune. Meno membri migliorano il funzionamento della comunità. Per il residente, è una situazione molto più favorevole, che dà più diritti reali di prendere decisioni (es. scelta di un'impresa di ristrutturazione).
La struttura del potere nelle cooperative e nelle comunità abitative
Come accennato in precedenza, l'associazione abitativa ha una struttura organizzativa chiaramente imposta. La cooperativa è guidata dall'Organismo di Vigilanza. I membri del consiglio sono eletti dall'assemblea generale della cooperativa. È interessante notare che possono essere identificati solo da una manciata di membri che appariranno alla riunione. L'appartenenza al consiglio è, ovviamente, associata a ricompense finanziarie, coperte da fondi cooperativi. Uno dei compiti del consiglio di sorveglianza è quello di selezionare il consiglio di amministrazione, che diventa la successiva unità decisionale.
La gestione della comunità abitativa è molto più semplice. La comunità non ha bisogno di un consiglio di sorveglianza che deve essere finanziato. È sufficiente selezionare i membri del consiglio. Nella comunità tutti hanno diritto di voto. Il voto più importante va a chi paga l'affitto più alto. I membri della comunità sono proprietari degli appartamenti che gestiscono. Si preoccupano del bene comune e condividono la responsabilità delle loro decisioni. Inoltre, non devono coprire la remunerazione del Consiglio di Sorveglianza. Limitare la struttura organizzativa altamente pagata garantisce una migliore gestione delle risorse finanziarie.
Anche la specificità della documentazione e degli insediamenti creati è una grande differenza. Di norma, l'associazione abitativa introduce accordi abbastanza semplici che sono chiari a ciascun membro. Nel caso delle cooperative, la documentazione è molto più complessa.
Affitto - chi pagherà di più?
Le cooperative di abitazione impiegano i propri dipendenti (presidenti e personale amministrativo). Di conseguenza, i loro costi operativi sono piuttosto elevati. Pertanto, l'affitto determinato nelle cooperative di abitazione può essere anche la metà dell'importo determinato dalle comunità. Il consiglio della comunità è costantemente monitorato dai membri/proprietari dell'immobile. Ciò porta a una gestione più efficace delle finanze comuni. Di conseguenza, l'affitto in molte comunità rimane a un livello interessante. Tuttavia, ci sono casi in cui sono i residenti della comunità a pagare l'affitto più alto.
Ristrutturazioni
L'associazione per l'edilizia seleziona congiuntamente le imprese che effettueranno la ristrutturazione. Grazie a questo, i residenti possono indicare le offerte che ritengono più vantaggiose. Questi tipi di offerte possono essere raccolte per esempio a questo link. La comunità più piccola è in grado di individuare rapidamente gli elementi dell'edificio che necessitano di ristrutturazione. Di norma, ciò si traduce in una rimozione regolare di tutti i difetti nella parte comune.
Nel caso di una cooperativa abitativa la faccenda è più complicata. La scelta di un'impresa di ristrutturazioni spetta al consiglio, i cui membri non devono risiedere nella zona. Gli oppositori delle cooperative edilizie spesso sottolineano che i consigli di amministrazione possono scegliere offerte non competitive. Di conseguenza, i costi di ristrutturazione saranno più elevati e la frequenza delle loro riparazioni diminuirà.
La differenza più importante: la questione della sicurezza della proprietà
I membri della comunità possiedono appartamenti con diritti di piena proprietà. Ciò significa che l'associazione per l'edilizia abitativa non può assumere alcun obbligo nei confronti dell'edificio senza il consenso dei suoi residenti. La questione di eventuali prestiti deve essere chiaramente annunciata e ogni locatore deve dare il suo consenso scritto.
Nel caso delle cooperative, non è più così semplice. I membri della cooperativa possiedono immobili con diritti di inquilino cooperativo o diritti di proprietà cooperativa. Pertanto, i loro diritti di proprietà sono incompleti. Un'associazione immobiliare può imporsi determinati oneri finanziari (ad esempio un prestito) senza il pieno consenso dei residenti.
La faccenda diventa molto complicata quando la cooperativa non riesce a saldare i propri debiti e dichiara bancarotta (e questo non è raro al giorno d'oggi). A seguito della dichiarazione di fallimento, i diritti della cooperativa sui locali entreranno a far parte del patrimonio fallimentare. Questa situazione è particolarmente sfavorevole per le persone che hanno solo diritti di inquilino su immobili. Il fallimento di una cooperativa può comportare la perdita dei diritti sui locali per loro.
Le persone che possiedono immobili su diritti di proprietà cooperativa sono in una situazione leggermente migliore. Possono richiedere la proprietà separata (piena proprietà). Tuttavia, la procedura è piuttosto complicata. Si ricorda che solo i proprietari dei locali con diritti di piena proprietà non possono essere gravati in alcun modo per i debiti della cooperativa.
