A volte capita che dopo aver acquistato un progetto di casa unifamiliare e aver ricevuto un permesso di costruire, desideriamo apportare modifiche. Vale la pena sapere come prepararsi per loro, quali modifiche al progetto della casa devono essere concordate con l'ideatore e il direttore dei lavori, che devono essere segnalate all'Ispettorato per la supervisione dell'edificio e che possiamo applicare noi stessi. Nel seguente studio, indicheremo gli aspetti più importanti relativi alle modifiche progettuali, oltre a descrivere i requisiti più importanti specificati dalla legge sulle costruzioni.
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Modifiche alla progettazione della casa e al diritto edilizio
Il legislatore impone agli investitori una serie di obblighi di costruzione. Tra questi ci sono le regole per l'introduzione di modifiche al progetto di costruzione. A questo punto, si dovrebbero distinguere cambiamenti significativi nel progetto, così come cambiamenti irrilevanti. Secondo la legge sulla costruzione, dovrebbero essere prese in considerazione modifiche significative, tra l'altro:
- Modifica dell'area dell'edificio, del volume dell'edificio o della sua altezza. Eventuali modifiche alle dimensioni, all'altezza, alla larghezza, all'altezza e alla forma più importanti dell'edificio sono considerate un cambiamento significativo nel design della casa.
- Modifica della posizione dell'edificio in relazione ai confini della trama o agli immobili vicini.
- Modifica della destinazione d'uso di un edificio o di una sua parte. Questo vale per una situazione in cui una parte di un edificio residenziale deve essere utilizzata, ad esempio, per un negozio.
- Modifica delle disposizioni del piano di sviluppo territoriale locale o del documento sulle condizioni di sviluppo.
La modifica del progetto della casa non deve essere associata all'annullamento della licenza edilizia (sebbene in alcuni casi sia possibile). Il compito dell'investitore è quello di preparare un progetto sostitutivo (basato su nuova documentazione). Possiamo presentare i documenti solo dopo aver ottenuto la decisione di modificare il permesso di costruire. La domanda deve essere presentata all'unità competente dell'Ispettorato per la sorveglianza degli edifici. In alcuni casi, sarà più semplice presentare una nuova domanda di permesso di costruire o presentare una nuova notifica di intenzione di costruzione (secondo l'emendamento alla Legge sulle costruzioni, che entrerà in vigore il 28 giugno 2015). Tuttavia, possiamo svolgere tali attività solo quando la costruzione del nostro edificio non è ancora iniziata.
Vale la pena completare tutte le formalità, perché modifiche non segnalate che sono significative nella progettazione possono far sì che il nostro edificio venga trattato come costruzione non autorizzata. Se l'Ispettorato per la supervisione dei lavori viene a conoscenza di modifiche non segnalate, può sospendere la nostra costruzione. L'investitore sarà costretto a riportare l'immobile nelle condizioni coerenti con il progetto costruttivo originario. In questa situazione, dovremo solo sporgere denuncia e attendere l'esito della procedura formale. L'inizio dei lavori di costruzione sarà possibile solo dopo aver soddisfatto i requisiti di base
- L'investitore deve presentare quattro copie del nuovo progetto di costruzione e documentazione aggiuntiva.
- L'Ispettorato per la supervisione degli edifici verificherà se le modifiche al progetto della casa sono in linea con il piano di sviluppo territoriale locale, nonché con la risoluzione sui requisiti edilizi.
- Se non ci sono controindicazioni, l'ispettorato può consentire il proseguimento dei lavori di costruzione.
Le condizioni di cui sopra possono essere piuttosto fastidiose per l'investitore. Pertanto, cambiamenti significativi nel design della casa dovrebbero essere preceduti dalla risoluzione di tutte le questioni formali.
Cosa significano cambiamenti irrilevanti nel progetto?
Le modifiche irrilevanti al progetto sono tutte le modifiche che non richiedono una decisione di modifica del permesso di costruzione. Un leggero cambiamento nel design della casa può essere introdotto dall'architetto in forma descrittiva e grafica (i cambiamenti sono contrassegnati in rosso). Al termine della costruzione, l'Ispettorato per la supervisione degli edifici deve ricevere una copia aggiuntiva del progetto insieme alle modifiche. Presentiamo il documento insieme alla notifica di completamento della costruzione. Il nuovo progetto di costruzione deve essere inoltre accompagnato dalla dichiarazione del direttore dei lavori e del direttore della direzione lavori, che attestano che la costruzione è stata eseguita secondo i requisiti di progettazione.
Modifiche meno significative del progetto possono riguardare, tra l'altro:
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Dai un'occhiata!- Dimensioni delle fondazioni e loro adattamento alle condizioni del suolo.
- Modifiche ai materiali utilizzati nella costruzione della struttura dell'edificio.
- L'altezza del seminterrato dell'edificio (a condizione che questi cambiamenti nel design della casa non causino cambiamenti nella posizione del piano terra rispetto al piano terra).
- Altezza libera dei locali compresa tra 2,5 m e 3 m (a condizione che altri elementi edilizi siano conformi alle norme costruttive),
- Tipo di massimali: l'investitore può scegliere qualsiasi massimale, a condizione che le modifiche al progetto non comportino una riduzione dei parametri tecnici richiesti.
- Materiali per l'isolamento termico degli edifici.
- Liquidazione o spostamento di pareti divisorie, vani di porte e finestre.
- Modifiche alla struttura del tetto: le modifiche insignificanti al design sono considerate solo quelle che non indeboliscono i parametri tecnici e non aumentano la pendenza del tetto di oltre il 10%.
- Modifiche nella progettazione degli impianti interni, ad esempio impianti elettrici o idraulici.
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Le modifiche di cui sopra al design di una casa unifamiliare non richiedono il consenso dell'autore. Possono essere eseguiti da qualsiasi architetto munito di apposita autorizzazione e appartenente all'Ordine Regionale degli Architetti. Ricorda, tuttavia, che una modifica al progetto della casa che si discosti oltre l'ambito di cui sopra dovrebbe essere concordata con l'autore del progetto di costruzione. Ciò vale in particolare per le modifiche, tra cui:
- Aggiunta di portici, terrazzi e balconi.
- Sostituzione di abbaini con lucernari e viceversa.
- Unire due edifici residenziali in un unico edificio semi-indipendente.
- Aumentare o ridurre l'altezza dell'edificio.
- L'altezza della stanza cambia oltre i 3 m.
L'ambito degli adattamenti del design che non richiedono il consenso dell'autore può variare leggermente (a seconda delle esigenze individuali dell'ufficio di progettazione). Pertanto, prima di apportare eventuali adattamenti, vale la pena chiedere all'architetto da cui abbiamo acquistato il progetto.
Cos'altro vale la pena ricordare quando si cambia il design della casa?
Vale la pena ricordare che qualsiasi modifica irrilevante nella progettazione di una casa unifamiliare deve essere costantemente inserita nel registro di costruzione. Devono inoltre essere applicati al progetto costruttivo originale utilizzando il colore rosso. Le modifiche irrilevanti dal punto di vista giuridico devono essere apportate nel rispetto delle norme edilizie. Solo gli architetti autorizzati hanno il diritto di apportare correzioni. Vale anche la pena sapere che la base giuridica per le modifiche progettuali è la legge sull'edilizia del 7 luglio 1994 (GU n. 243 articolo 1623 del 2010, e successive modifiche). È in questo documento che troveremo tutte le linee guida relative ai requisiti formali, nonché l'importo delle eventuali commissioni.
Dal punto di vista dell'investitore, sarebbe meglio anticipare tutte le modifiche prima di ottenere un permesso di costruzione/notifica dell'intenzione di costruzione. In questa situazione, non siamo ancora legalmente obbligati a informare l'Ispettorato per la supervisione degli edifici. Tutto quello che devi fare è adattare il progetto affinché venga eseguito da un architetto autorizzato. La documentazione modificata viene inserita nella domanda di concessione edilizia o diventa allegato alla comunicazione dell'intenzione edilizia.
