Prima di acquistare un appartamento, dobbiamo affrontare molte scelte. Il primo è la scelta tra appartamenti nuovi e secondari. Negli ultimi decenni, c'è stato un calo della popolarità degli appartamenti nei vecchi condomini. Probabilmente è collegato a molti vantaggi derivanti dall'acquisto di appartamenti da sviluppatori. Di seguito presentiamo i vantaggi e gli svantaggi di base di entrambe queste soluzioni.
Ricordati di considerare i costi di ristrutturazione o finitura prima di acquistare un appartamento. Puoi calcolarli entrambi gratuitamente sui Calcolatori di costruzione.
Vantaggi e svantaggi del mercato primario
Gli appartamenti in nuovi blocchi vengono creati sulla base di nuove soluzioni tecnologiche. Ciò si traduce notevolmente nel comfort del loro utilizzo. Gli interni degli appartamenti sono generalmente abbastanza facili da organizzare e la loro disposizione è abbastanza ben pensata. Dopo aver acquistato la proprietà, tutto ciò che dobbiamo fare è finirla correttamente (la maggior parte dei nuovi appartamenti sono nelle condizioni dello sviluppatore). Si stima che il costo per la finitura di un nuovo appartamento sia di circa 1.000 PLN / m2ma i costi possono variare notevolmente. Così come il ritorno sull'investimento in un appartamento per molti anni. Per calcolare quanto ci costerà tutto, vale la pena utilizzare il sito Web profit.pl e calcolarlo da soli.
Un altro vantaggio della nuova costruzione è la moderna infrastruttura della zona circostante. Attorno ai nuovi blocchi si stanno costruendo garage, negozi e parchi giochi moderni. L'area circostante spesso ha un aspetto molto migliore rispetto a quando è circondata da grandi blocchi di lastre. Alcuni complessi residenziali di nuova costruzione vengono inoltre chiusi, il che aumenta la sicurezza dei residenti e la loro qualità di vita. C'è anche un'opinione secondo cui la maggior parte delle proprietà di nuovi condomini (anche quelle non recintate) sono molto più sicure rispetto alle vicinanze di condomini prefabbricati. Dipende ovviamente dalla posizione, ma tenendo conto del monitoraggio comunemente utilizzato all'interno della proprietà recintata e della sicurezza costantemente presente, è difficile immaginare una proprietà più sicura.
Anche l'aspetto elegante delle scale è importante, poiché non assomigliano a quelle di vecchi edifici, spesso danneggiati. Ascensori funzionali e ambienti eleganti rendono molto più piacevole l'abitare in edifici nuovi. È anche vantaggioso per gli investitori che intendono affittare il loro nuovo appartamento. Un ambiente efficiente e una nuova disposizione degli interni aumenteranno sicuramente il prezzo dell'affitto di un appartamento.
Vale anche la pena ricordare che gli investitori che acquistano immobili sul mercato primario non devono pagare le tasse sulle operazioni di diritto civile (come nel caso degli immobili sul mercato secondario). Il valore di questa tassa è l'equivalente del 2% del valore della proprietà. In pratica, però, devono pagare l'IVA (inclusa nel prezzo dell'appartamento), il che significa che il prelievo effettivo per lo Stato è molto più alto che nel caso del mercato secondario.
Un ulteriore vantaggio è il fatto che i nuovi appartamenti sono coperti da un periodo di garanzia di diversi anni. Tutte le carenze e le carenze nell'appartamento, che non sono state causate da un uso improprio, devono essere riparate dallo sviluppatore. Per l'investitore sarà una sicurezza in più a garanzia di non dover affrontare spese impreviste in futuro. A questo punto, vale la pena menzionare anche i piccoli canoni associati alla gestione dell'edificio. I nuovi blocchi non richiederanno lavori di ristrutturazione per molti anni, il che si tradurrà in una notevole riduzione dei contributi ai fondi di ristrutturazione. Le moderne soluzioni costruttive rendono anche molto basse le bollette del riscaldamento.
L'unico inconveniente significativo di questa soluzione è il prezzo dell'immobile. Gli appartamenti nei nuovi condomini sono ancora più costosi di quelli sul mercato secondario. Per gli stessi soldi, possiamo acquistare una proprietà più grande e usata, che sarà inoltre situata più vicino al centro della città. Per alcuni investitori, anche la necessità di aspettare un appartamento può essere uno svantaggio. Gli sviluppatori cercano di raccogliere acquirenti prima che l'intero blocco sia completato. Ecco perché molti investitori vedono il loro appartamento solo nel design. A volte devi aspettare fino a diversi anni per completare la transazione e trasferirti nell'appartamento.
Vantaggi e svantaggi dell'aftermarket
Il mercato secondario è spesso associato a blocchi grigi costituiti da grandi pannelli. Tuttavia, l'immagine di vecchi e brutti complessi residenziali non sempre ha una vera giustificazione. Sempre più vecchi complessi residenziali stanno modernizzando le loro infrastrutture e i blocchi isolati assumono un aspetto estetico.
Un altro vantaggio a favore del mercato secondario è solitamente una buona posizione. La maggior parte dei vecchi isolati si trova vicino ai punti centrali delle città. La loro caratteristica è solitamente un'infrastruttura ben sviluppata e collegamenti di trasporto adeguati con il resto della città.
Sfortunatamente, la qualità degli alloggi può lasciare molto a desiderare. Molti immobili del mercato secondario richiedono importanti lavori di ristrutturazione. Nel caso di nuovi appartamenti, non abbiamo grossi problemi con la stima dei costi di questi lavori. Tuttavia, la ristrutturazione di un immobile occupato è quasi sempre associata a spese precedentemente impreviste. La stima del costo iniziale dell'investitore può differire dall'importo reale fino al 30 - 40%. Certo, i costi di ristrutturazione di un vecchio appartamento si possono calcolare anche sui Calcolatori Edilizia (clicca qui per calcolare gratuitamente il costo della ristrutturazione), ma c'è sempre il rischio che durante la ristrutturazione del bagno sarà necessario sostituire , ad esempio, l'intero impianto idraulico o lavori aggiuntivi sull'asciugatura di pareti umide. Questo è un inconveniente piuttosto grande a cui vale la pena prestare particolare attenzione.
Un altro inconveniente che scoraggia i potenziali investitori è l'aspetto brutto e inefficace dei dintorni. Scale grigie, niente piazze, campi da gioco o addirittura niente ascensore in un condominio di quattro piani sono purtroppo all'ordine del giorno. Un ulteriore inconveniente è la mancanza di parcheggi coperti adeguati. La maggior parte dei residenti è costretta a lasciare i propri veicoli all'aperto. Naturalmente, si può solo prendere seriamente in considerazione la messa in sicurezza dell'area.
Un problema significativo degli appartamenti del mercato secondario (soprattutto nei condomini costruiti prima del 1990) è la disposizione costante delle stanze. Ristrutturare questo tipo di proprietà può essere molto difficile. La maggior parte delle pareti di appartamenti insignificanti non può essere spostata o demolita. Di conseguenza, non possiamo cambiare la disposizione delle stanze e i corridoi troppo angusti e stretti sono una grande difficoltà nell'uso. Pertanto, prima di acquistare un immobile dal mercato secondario, è necessario studiarne attentamente le condizioni, pensare alle opzioni di ristrutturazione e vedere l'area circostante.
Confronto tra il costo della finitura dell'appartamento e il costo della ristrutturazione
Come accennato in precedenza, gli appartamenti del mercato primario richiedono solitamente una finitura completa. Sono nello standard dello sviluppatore, il che significa che dobbiamo ancora investire nella finitura del pavimento, nella pittura murale, nell'attrezzatura per il bagno e la cucina, nella finitura degli impianti sanitari e nell'acquisto di attrezzature di base. Il costo approssimativo di finitura di un appartamento tipico è di circa 1.000 PLN / m2ma maggiori dettagli al riguardo possono essere trovati in questo articolo.
A sua volta, negli appartamenti del mercato secondario, dobbiamo valutare noi stessi l'entità della ristrutturazione. Tuttavia, nella maggior parte dei casi sarà possibile utilizzare l'infrastruttura esistente. Il costo della ristrutturazione è quasi sempre inferiore al costo della finitura di un appartamento in uno standard di sviluppo. L'unica eccezione sono i vecchi appartamenti, che sono in pessime condizioni. La necessità di asciugare muri, rimuovere funghi, sostituire finestre o rinnovare l'intero impianto elettrico e sanitario può aumentare notevolmente i costi dell'intero progetto. Tuttavia, una situazione del genere è rara. Nella stragrande maggioranza dei casi, il costo della ristrutturazione di un vecchio appartamento è inferiore al costo della finitura di un nuovo appartamento in uno standard di sviluppo. I dettagli sui costi associati a una ristrutturazione completa di un appartamento usato sono disponibili in questo articolo.
Quali nuovi appartamenti sono i più popolari?
Da diversi anni, i bilocali con una superficie non superiore a 50 m sono i più apprezzati dagli investitori2. Questa è la soluzione più conveniente. Due stanze separate possono aumentare il prezzo dell'affitto o permettere a una famiglia con un bambino di vivere. È anche una buona soluzione nelle città accademiche. Molti giovani proprietari abitano in una stanza e ne affittano un'altra. In questo modo riceve fondi per l'affitto e le proprie spese di base.
I monolocali sono leggermente meno popolari. È legato alla loro funzionalità inferiore. Una camera singola non è la soluzione migliore per una famiglia con bambini e non porta tanto reddito da locazione. I bilocali sopra citati sono molto più funzionali e apprezzati. È interessante notare che le loro dimensioni potrebbero essere solo leggermente più grandi. 2 stanze sono stipate in un'area relativamente piccola dagli sviluppatori. Grazie a questo, un appartamento di 2 stanze non è molto più costoso di un monolocale. Tuttavia, può essere molto stretto per una famiglia di 3 o 4 persone …
Gli investitori sono interessati anche agli appartamenti di 3 locali. Il loro acquisto comporta però costi molto maggiori rispetto a monolocali e bilocali. Gli investitori privi di capitale adeguato devono avere almeno il 20% del proprio contributo. Anche l'importo della loro obbligazione di credito è più elevato. Un prezzo più alto di un appartamento può anche essere associato ad un aumento della solvibilità. Questo, a sua volta, è un limite per un certo gruppo di potenziali investitori. Un trilocale è una soluzione molto comoda per l'investitore, ma non tutti possono permetterselo.
I meno apprezzati sono gli appartamenti e gli appartamenti di 4 e 5 locali. Questa è di gran lunga l'opzione più costosa, i cui costi sono piuttosto deterrenti per molti investitori. Attualmente, gli sviluppatori si stanno dimettendo dalla costruzione di appartamenti più grandi e condomini. Molti grandi appartamenti in condomini che hanno diversi anni non hanno ancora trovato i loro acquirenti. Pertanto, al momento dell'acquisto di questo tipo di immobili, possiamo contare su interessanti sconti e privilegi sui prezzi. In molti casi, l'investitore è in grado di negoziare un prezzo al metro quadrato molto interessante2 immobiliare. Quando acquisti un condominio, a volte puoi negoziare un parcheggio aggiuntivo o una spaziosa terrazza. Sfortunatamente, i costi di acquisto degli appartamenti più grandi spesso costano milioni di dollari. È un lusso che solo un piccolo gruppo di investitori può permettersi.
Perché la nuova costruzione vince sui vecchi blocchi?
È difficile rispondere a questa domanda in modo inequivocabile. Probabilmente ci sono molte ragioni per questo. Tuttavia, il più importante sembra essere lo standard più elevato e il comfort della vita. I complessi residenziali eleganti sono più allettanti dei vecchi condomini in cemento. Le moderne infrastrutture rendono la vita in nuovi appartamenti più confortevole e sicura. Un maggiore comfort abitativo si traduce anche in un sensibile aumento del prezzo di locazione di un appartamento. Per molti investitori, questo è il modo giusto per investire il proprio capitale.
Un indubbio vantaggio è anche il programma MdM - Mieszkanie dla Młodych, in base al quale vengono cofinanziati solo i nuovi appartamenti in uno standard di sviluppo.
Nel frattempo, gli appartamenti del mercato secondario stanno invecchiando. Molti di loro sono appartamenti in blocchi prefabbricati. La fattibilità di queste strutture è oggetto di controversia tra molti specialisti. Alcuni credono che i blocchi fatti di grandi lastre dureranno diverse decine di anni, mentre altri sostengono che queste strutture rischiano di crollare. Le incerte condizioni tecniche di tali strutture non incoraggiano certo i potenziali investitori, sempre più orientati agli appartamenti per sviluppatori.
