La maggior parte dei lavori di costruzione è soggetta a un permesso o almeno a una notifica di terreno edificabile. Il mancato rispetto di tale obbligo è considerato costruzione non autorizzata e può avere conseguenze di vasta portata (una multa o addirittura un ordine di demolizione). La nuova legge sull'edilizia permette anche di legalizzare l'abusivismo edilizio. Le procedure non sono le più semplici, ma dovresti dare un'occhiata più da vicino.
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Cos'è la costruzione non autorizzata e come avviene?
Non esiste una definizione chiara del concetto di costruzione non autorizzata nella legge sulla costruzione. La definizione generalmente accettata presuppone che la costruzione non autorizzata sia la costruzione di un oggetto senza un permesso o un permesso di costruzione. In pratica, risulta che molti più casi vengono trattati come costruzione non autorizzata. Un esempio molto comune di illegalità è l'aggiunta di stanze a edifici esistenti. Secondo i presupposti del Building Law Act del 13 febbraio 2022, la direzione dei lavori può anche considerare illegali gli edifici costruiti in violazione delle norme e dei regolamenti (ad es. senza un direttore dei lavori, senza tenere un registro di costruzione, o in caso di discrepanza delle opere con il progetto costruttivo).
Il mancato rispetto di importanti disposizioni di legge può comportare che la nostra proprietà diventi una licenza di costruzione e verranno applicate sanzioni. Ciò può valere anche per gli edifici che hanno già ottenuto un permesso di costruzione. Un motivo molto comune per considerare un oggetto come una licenza di costruzione è l'inizio dei lavori di costruzione prima di ricevere la decisione finale. Ricorda che lo starost ha 65 giorni di tempo per rilasciare un permesso di costruire. Il tempo di attesa può essere prolungato se la documentazione allegata alla domanda è incompleta o non coerente con il piano di sviluppo territoriale locale. Può essere allettante iniziare i lavori di costruzione prima che venga emessa l'approvazione finale, ma presenta agli investitori un rischio elevato (dalle multe agli ordini di demolizione).
La costruzione non autorizzata non è uguale all'arbitrarietà
La costruzione non autorizzata può essere legalizzata secondo due procedure separate. Negli ultimi decenni sono state in vigore diverse leggi sul diritto edilizio. Uno degli atti giuridici più antichi è la legge sull'edilizia del 24 ottobre 1974. È vero che i principi ei diritti contenuti in questo atto sono stati a lungo superati e superati, ma le loro disposizioni sono ancora utilizzate oggi. Particolari disposizioni della legge del 1974 riguardano tutte le irregolarità commesse prima del 1995 (cioè fino all'entrata in vigore della nuova legge).
Vale la pena notare qui che la legge del 1974 era più liberale in relazione alla costruzione non autorizzata. Il processo di legalizzazione degli edifici prima del 1995 non è dei più facili, ma la legalizzazione di solito non comporta un'ingiunzione al pagamento di una pesante multa. Tuttavia, le nuove disposizioni della legge sull'edilizia non contengono una definizione chiara del completamento della costruzione. Pertanto, in molti casi è difficile dimostrare che la proprietà sia stata costruita prima del 1995. In pratica, ciò porta all'avvio di noiosi procedimenti amministrativi.
Le attività di costruzione non autorizzate stabilite dopo il 1995 sono soggette alle disposizioni di un nuovo atto giuridico, ovvero la legge del 7 luglio 1994 Legge sull'edilizia. Questa legge è entrata in vigore il 1 gennaio 1995 e copre tutti gli edifici costruiti a partire da tale data. Legalizzare i nuovi edifici potrebbe non essere così complicato come legalizzare gli edifici precedenti al 1995. Tuttavia, la nuova legge sull'edilizia prevede una serie di sanzioni finanziarie elevate (le cosiddette tasse di legalizzazione).
Il contenuto della legge sull'edilizia è stato modificato più volte. Gli ultimi due importanti emendamenti sono entrati in vigore nel 2022-2023 e poi nel 2022. Cambiano la percezione e la legalizzazione della cosiddetta legge edilizia.
Legalizzazione dell'abusivismo edilizio secondo la legge del 1994
Ai sensi del Building Law Act del 1994, le strutture costruite prima del 1995 possono essere sanzionate e legalizzate se soddisfano due condizioni di base:
- La struttura si trova su un lotto di terreno che, secondo i piani di sviluppo territoriale, ha lo status di terreno edificabile;
- La struttura non costituisce una minaccia per l'incolumità delle persone, e allo stesso tempo non peggiora le condizioni di salute nelle vicinanze.
Il mancato rispetto delle due condizioni di cui sopra potrebbe comportare un ordine di demolizione. A nostra volta, se la struttura soddisfa le condizioni, dobbiamo dimostrare che è stata effettivamente costruita prima del 1995. Pertanto, il primo passo che dobbiamo compiere per la legalizzazione è raccogliere i documenti appropriati. In molti casi, potrebbe non essere così semplice. Dimostrare che la costruzione è terminata più di 19 anni fa può essere la cosa più complicata. Le autorità statali (starost, uffici) archiviano la documentazione edilizia solo dal 1999. Permessi di costruzione e documentazione antecedenti al 1999 di solito non esistono più. Possono essere utili i libretti di circolazione tenuti negli uffici comunali. Vale anche la pena cercare fatture per materiali edili, contratti con operai edili e testimoni che confermeranno che la costruzione è stata completata prima del 1995.
Dopo aver raccolto i documenti necessari, vai all'ispettore della supervisione dell'edificio poviat e presenta una domanda per un permesso di occupazione. Alleghiamo una serie di documenti giustificativi alla domanda. Avrai bisogno:
- inventario as-built della struttura
- perizia tecnica che attesti l'idoneità dell'oggetto all'uso
Modifiche alla legge sulla costruzione nel 2022
La versione attualmente vincolante della legge sull'edilizia è stata annunciata il 13 febbraio 2022. Le sue ipotesi sono entrate in vigore nel settembre 2022. L'emendamento è stato presentato per diversi motivi. Uno di questi era la necessità di standardizzare la procedura che legalizzava la costruzione non autorizzata. Le modifiche introducono anche una modalità semplificata della procedura di legalizzazione. Tuttavia, una cosa rimane invariata: le sanzioni possono essere ancora molto elevate!
In base al contenuto dell'emendamento, ci occupiamo di costruzione non autorizzata ora non solo quando la costruzione è stata completata senza comunicarlo all'ufficio! Si verifica se qualsiasi lavoro inizia prima che venga emessa la decisione finale. Inoltre, la definizione di costruzione abusiva comprende anche le opere edili non conformi alla normativa applicabile. Cosa significa in pratica? Potremmo subirne le conseguenze se, ad esempio, il capocantiere non viene assunto o se vi sono contraddizioni significative tra progettazione ed esecuzione.
Legalizzazione della costruzione abusiva dopo settembre 2022
Fortunatamente, l'investitore ha la possibilità di evitare una sanzione per la costruzione non autorizzata. Dopo l'emendamento, questa procedura è stata standardizzata e più semplice di prima. Tuttavia, se la procedura di legalizzazione è possibile è determinata dall'autorità di supervisione della costruzione. In caso contrario, potrebbe essere necessario demolire l'edificio abusivamente costruito.
Attualmente, la procedura di legalizzazione è molto più semplice di prima. Naturalmente, per fare ciò, la costruzione deve essere interrotta dall'autorità di controllo dell'edificio. Il passo successivo è presentare una domanda per avviare la procedura di legalizzazione. L'investitore ha 30 giorni per farlo. Dopo aver ricevuto un parere positivo dall'autorità di vigilanza, la tassa di legalizzazione deve essere pagata e la costruzione può essere ripresa.
La legge sull'edilizia del 13 febbraio 2022 ha inoltre introdotto ulteriori procedimenti in materia di costruzione non autorizzata nel caso di edifici costruiti 20 anni fa. Si tratta della cosiddetta procedura di legalizzazione semplificata e avviene anche su richiesta dell'investitore.
