La prima metà del 2022 è stata associata a un significativo rallentamento economico. I cambiamenti causati principalmente dall'epidemia di coronavirus non hanno risparmiato il settore bancario. Le attuali offerte di prestito non sono più favorevoli come negli anni precedenti. Scopri quali cambiamenti sono stati apportati nel 2022-2023 e cosa può aspettarsi un cliente che richiede un mutuo nelle principali banche.
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Mutuo ipotecario nel 2022
La serie positiva del 2022 è terminata
A causa del livello molto basso di disoccupazione e della crescita economica dinamica, i prestiti immobiliari sono stati molto popolari nel 2022. Le banche si aspettavano persino un aumento dell'interesse da parte dei mutuatari e la serie positiva sarebbe continuata nel 2022. Secondo i dati forniti dal Credit Information Bureau, il valore dei prestiti concessi a gennaio e febbraio 2022 ammontava a 11 miliardi di PLN. Era il 26% in più rispetto agli stessi mesi dell'anno scorso.
Le prime restrizioni governative relative al coronavirus sono entrate in vigore il 12 marzo 2022-2023. In quel periodo furono chiuse scuole, istituzioni educative e in seguito anche molte aziende e centri commerciali. Nonostante ciò, i clienti erano ancora disponibili ad analizzare le offerte di prestito e le banche le concedevano in misura pressoché invariata. Un mutuo sembrava un ottimo modo per finanziare l'acquisto di un immobile. A quel tempo, la maggior parte delle banche ha dichiarato che le modifiche del 12 marzo non hanno influenzato il numero di richieste di prestito concesso.
Le prime variazioni dei mutui potrebbero essere osservate all'inizio del secondo trimestre del 2022. Incerti sul loro futuro, i clienti guardavano ai mutui per la casa con crescente preoccupazione. Anche l'aumento della disoccupazione e il rallentamento dell'economia hanno aumentato la cautela delle banche. Il primo cambiamento significativo nella concessione di mutui è stato l'aumento del limite al contributo proprio.
Mutuo e contributo proprio nel 2022-2023
Secondo la raccomandazione dell'Autorità di vigilanza finanziaria polacca del 2022, il contributo proprio minimo per i prestiti immobiliari dovrebbe essere del 20%. L'eccezione era la situazione in cui l'assicuratore copre il 10% di questo valore. In questo caso, il 10% può essere considerato il contributo minimo del cliente al mutuo e il restante 10% è fornito dall'assicuratore.
Un contributo proprio più piccolo a un mutuo era una buona soluzione per molti investitori che non potevano permettersi di risparmiare più velocemente. Le offerte di credito dall'inizio del 2022 si sono rivelate piuttosto favorevoli. Ad esempio, un mutuo in una banca PKO BP e PKO Bank Hipoteczny richiedeva un contributo proprio del 10%. Attualmente è richiesta una cauzione del 20%.
Anche molte altre banche hanno deciso di aumentare l'importo minimo del contributo proprio. Contributo proprio minimo per un mutuo presso la banca PKO S.A. è aumentata dal 10 al 15% e la variazione di ING in Bank Śląski è aumentata dal 20 al 30%. Le modifiche al contributo proprio minimo per l'edilizia abitativa hanno interessato anche altre banche. Un buon esempio è Bank Ochrony Środowiska, dove il valore minimo del contributo proprio è aumentato dal 20 al 40%. Certamente, questo non è un cambiamento favorevole per i clienti con riserve finanziarie inferiori. Se stai cercando maggiori informazioni, controlla anche articoli sui mutui raccolti qui.
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Contributo proprio minimo prima del cambiamento |
Contributo proprio minimo dopo la modifica |
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PKO BP |
10% |
20% |
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PKO Bank HIpoteczny |
10% |
20% |
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PKO S.A. |
10% |
15% |
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ING presso la banca Śląski |
20% |
30% |
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Banca per la Protezione dell'Ambiente |
20% |
40% |
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Banca Millennium |
10% |
10% |
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Non sempre le offerte di prestito con un acconto basso si rivelano redditizie. Nel caso di un mutuo con un basso contributo proprio con assicurazione, bisogna tener conto della necessità di sostenere costi aggiuntivi. Il costo dell'assicurazione di un contributo basso per un appartamento o una casa sarà addebitato fino all'ottenimento del saldo dell'80% del valore della garanzia.
Le attuali offerte di prestito si stanno allontanando da un contributo proprio di livello 10 con assicurazione. Le banche che offrono ancora questa opzione possono aggiungere all'elenco delle condizioni e aumentare il margine dell'assicurazione sull'acconto minimo.
Cos'altro è cambiato nel 2022?
Il merito creditizio sta diventando sempre più difficile da raggiungere
Gli investitori in cerca di fondi per costruire una casa o un appartamento devono soddisfare criteri sempre più restrittivi. Molte banche hanno inasprito i requisiti dei criteri di valutazione finanziaria dei clienti, il che ha comportato una riduzione del merito creditizio.
I rapporti del portale bankier.pl mostrano che l'attuale affidabilità creditizia dei polacchi è in costante diminuzione, cosa che non è stata modificata dai tagli dei tassi di interesse, che hanno abbassato il WIBOR a un livello record. Osserveremo differenze nell'ammontare del merito creditizio confrontando la situazione attuale con l'offerta delle banche dall'inizio del 2022.
Di seguito, analizzeremo i report di febbraio, aprile e giugno del portale bankier.pl, confrontando le offerte di prestito più popolari. In entrambi i casi sono stati presi in considerazione i clienti di profilo, con un prestito di 30 rate, rate uguali e LTV dell'80%. Il merito creditizio presentato nei calcolatori riguardava persone con un reddito mensile di 6.000 PLN e un contributo proprio del 20%.
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Banca |
Affidabilità massima stimata - Febbraio 2022. |
Massima solvibilità stimata - Aprile 2022. |
Affidabilità massima stimata - giugno 2022. |
Differenza di capacità aprile - giugno 2022 |
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Banca Pocztowy |
670.000 PLN |
740.000 PLN |
730.000 PLN |
-10.000 PLN |
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Banca BNP Paribas |
660 012 PLN |
714 245 PLN |
719 447 PLN |
5 202 zloty |
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Banca Pekao |
683 PLN 100 |
680 PLN 100 |
PLN 668 900 |
-11 200 PLN |
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Banca Millennium |
570.000 PLN |
572.000 PLN |
400.000 PLN |
-172.000 PLN |
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Citi Handlowy |
569.000 PLN |
559.000 PLN |
563.000 PLN |
4.000 PLN |
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Banca Santander |
561.441 PLN |
546 399 PLN |
509 311 PLN |
-37 088 PLN |
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Credit Agricole |
618 PLN 140 |
539.791 PLN |
547.626 PLN |
7 835 PLN |
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mBank |
640 PLN 174 |
499 121 PLN |
466 507 PLN |
-32 614 PLN |
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PKO BP |
481 650 PLN |
397 100 zloty |
404.000 PLN |
6.900 PLN |
Come mostra l'analisi della tabella precedente, la maggior parte delle banche ha ridotto il merito creditizio dei propri mutuatari. Abbiamo notato differenze significative nell'offerta di MBank e Santander Bank, la cui solvibilità del cliente del profilo è diminuita di oltre 30.000 PLN. Il più grande cambiamento nell'offerta di prestito è stato introdotto da Bank Millennium. A cavallo tra aprile e giugno, il valore medio dell'affidabilità creditizia del cliente del profilo è diminuito di 172.000 PLN. Questa è una differenza abbastanza evidente, che potrebbe rendere difficile l'acquisto dell'appartamento o della casa dei tuoi sogni.
Tasso di interesse fisso o variabile sul mutuo
I prestiti per la costruzione di case e abitazioni di solito hanno un tasso di interesse variabile. Gli interessi ipotecari a tasso fisso sono offerti da diverse banche, ma molto raramente scelti dai clienti.
Il rapporto WIBOR influisce sull'importo del tasso di interesse variabile. Per effetto della riduzione dei principali tassi di interesse, l'indice WIBOR è diminuito significativamente. Il 1° aprile 2022, il valore di WIBOR 3M era dell'1,17% e il WIBOR 6M era dell'1,18%. A luglio 2022, WIBOR 3M è solo dello 0,26% e WIBOR 6M dello 0,28%.
La riduzione del livello WIBOR può essere vantaggiosa per i mutuatari che utilizzano il regolamento a tasso variabile. Al momento il mutuo risulta più facile da estinguere e le rate mensili del prestito sono interessanti. Tuttavia, le banche aumentano sempre più spesso i tassi ipotecari. L'aumento del margine deve essere una certa compensazione legata all'aumento del rischio di credito, è anche una risposta a un'insolita riduzione dei tassi di interesse.
I prezzi degli immobili stanno aumentando costantemente e gli affitti stanno diventando più costosi
L'aumento del prezzo della proprietà può anche essere un certo inconveniente per i potenziali mutuatari. Differenze nelle tariffe per m2 Vediamo immobili dal mercato primario principalmente nelle grandi città. Al momento, non ci sono indicazioni che la crisi economica legata al coronavus possa portare a prezzi più bassi degli immobili in località interessanti.
Negli ultimi mesi si sono registrati anche aumenti dei prezzi degli affitti. Ciò ha portato a una situazione in cui è più redditizio contrarre un prestito per un appartamento che affittare una proprietà. Purtroppo, la politica sempre più cauta delle banche limita il merito creditizio massimo e aumenta il contributo proprio minimo. Di fronte a questo fenomeno, il finanziamento ipotecario diventa sempre più difficile da ottenere. Gli analisti sottolineano che alcune banche potrebbero presto seguire le orme di Bank Ochrony Środowiska, aumentando il contributo proprio minimo al 30 o addirittura al 40%.
Il prezzo più elevato degli appartamenti sul mercato primario e la solvibilità massima sempre meno favorevole possono favorire l'acquisto di immobili sul mercato secondario. Un mutuo per un appartamento dal mercato secondario può attualmente rivelarsi più attraente per gli investitori che hanno un budget ridotto.
Calcolatore mutuo online: come verificare le offerte correnti della banca?
Uno dei modi più semplici per confrontare inizialmente le offerte delle banche (ad es. tasso di interesse e solvibilità) è utilizzare l'offerta del calcolatore online. I calcolatori gratuiti ti permetteranno di confrontare le offerte bancarie attuali molto rapidamente. Grazie a loro, scopriremo se il mutuo sarà possibile, quale sarà l'interesse ipotecario per un determinato contributo proprio, nonché l'importo minimo del contributo proprio per un appartamento.
Di seguito presenteremo alcune offerte di prestito, confrontate utilizzando il calcolatore totalmoney.pl. Nel nostro confronto, prendiamo in considerazione un prestito di 250.000 PLN, rimborsabile in 25 anni. Il confronto è valido dal 07/07/2020.
- PKO BP - il calcolatore del prestito ha indicato che PKO BP ha attualmente l'offerta più interessante per i mutuatari. L'offerta denominata Own Angle prevede un basso tasso di interesse ipotecario del 2,31% e l'importo della rata mensile del prestito di 1.093,73 PLN.
- ING Bank ląski - l'offerta di ING Bank Śląski ha preso il secondo posto di confronto nel calcolatore. Il tasso di interesse del mutuo per una casa o un appartamento era del 2,38%, mentre il TAEG era del 2,58%. La commissione proposta è stata fissata all'1,90%. Un mutuo concesso presso ING Bank Śląski genera una rata mensile di 1.127,52 PLN.
- Banca Pekao - L'offerta di Bank Pekao si è classificata al terzo posto nel calcolatore. Il tasso di interesse ipotecario è stato calcolato al 2,86% e il TAEG al 3,08%. Bank Pekao addebita una commissione dell'1,99% dell'importo mensile della rata del prestito a PLN 1190,64.
- Banca Millenium - I prestiti per la casa della Millenium Bank sono stati classificati al quarto posto nel calcolatore totalmoney.pl. Il mutuo qui era soggetto a un tasso di interesse del 3,06% e il TAEG proposto era del 3,1% con una commissione zero. La rata mensile del prestito è stata fissata a 1.193,34 PLN.
L'articolo si basa sul rapporto di gennaio sui prestiti ipotecari e sul confronto di aprile e giugno delle offerte bancarie e del merito creditizio per i clienti di profilo, il sito web bankier.pl. L'articolo utilizza anche un confronto tra i prestiti ipotecari dal calcolatore di totalmoney e le disposizioni della raccomandazione S dell'autorità di vigilanza finanziaria polacca.
