Mutuo inverso - un supplemento alla tua pensione in cambio di un appartamento

L'importo delle pensioni polacche non è soddisfacente e le previsioni per il futuro non sono molto ottimistiche. Ecco perché molti anziani sono alla ricerca di soluzioni aggiuntive che aiutino a risparmiare il budget domestico. Un modo per ottenere denaro extra è attraverso un mutuo inverso. Negli anni sono sorti molti miti su questa soluzione, quindi cercheremo di fugare ogni dubbio e presentare i presupposti della legge che la regola.

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Che cosa è esattamente un mutuo inverso?

Un'ipoteca inversa è una forma di prestito a vita garantito da immobili - significa una situazione in cui consegniamo la proprietà alla banca. In cambio del passaggio di proprietà, la banca pagherà al proprietario una certa somma di denaro (a rate o una tantum).

Il processo di concessione di un mutuo inverso è abbastanza semplice in teoria. La banca determina il valore dell'immobile e concorda i termini dei benefici con il potenziale cliente. Dopo aver firmato il contratto, la banca diventa creditore dell'ipoteca iscritta nel registro fondiario e ipotecario. Il destinatario rimane il proprietario della sua proprietà fino alla morte. Suo privilegio inalienabile è anche il diritto all'uso a vita dei locali. Il beneficiario sa in anticipo quale importo sarà trasferito dalla banca. I fondi possono defluire mensilmente o essere erogati in un'unica rata.

È importante sottolineare che, dopo la morte del beneficiario, i suoi eredi hanno il diritto di rimborsare l'ipoteca e subentrare nel titolo di proprietà. Se l'erede non è interessato a estinguere il mutuo, la banca deve pagargli il saldo dei fondi rimasti per il beneficiario deceduto. Si tratta quindi di un'alternativa al contratto di mutuo (prestito garantito da immobili). L'erede può pagarlo o accettare di trasferire l'appartamento alla banca in cambio del resto del beneficio (prestito).

Quindi possiamo supporre che un mutuo inverso sia un prestito abbastanza sicuro che permette di aumentare le condizioni di vita di un anziano. Sfortunatamente, tutte le ipotesi del disegno di legge rimangono una teoria. Certo, la legge sul mutuo ipotecario inverso è entrata in vigore nel dicembre 2014. Tuttavia, rimase solo sulla carta per molti mesi a venire. Il motivo era la mancanza di una bozza di scheda informativa, in attesa dell'approvazione del ministro delle Finanze. Il modulo informativo è stato reso noto solo il 21 luglio 2015 (Gazzetta ufficiale del 2015, punto 1010). È finalmente entrato in vigore il 5 agosto di quest'anno. Da allora, nulla impedisce alle banche di concedere prestiti ipotecari inversi. Tuttavia, l'interesse degli istituti bancari è ancora trascurabile ea novembre non avevamo ancora ricevuto alcuna offerta bancaria.

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Un mutuo inverso è un beneficio in denaro non vita

I concetti di mutuo inverso e benefici in denaro a vita in cambio di beni immobili sono talvolta usati in modo intercambiabile. Tuttavia, la realtà è due cose completamente diverse, e vale la pena ricordarla.

I benefici in denaro a vita possono essere forniti da un'entità che gestisce un'impresa (di solito un fondo ipotecario). La tutela degli interessi del destinatario ha solo una dimensione di diritto civile. Il fondo ipotecario può cessare di erogare il beneficio (la base sarà ad esempio una procedura fallimentare). Inoltre, i fondi ipotecari non sono soggetti a norme legali così restrittive che ne garantiscono la solvibilità (come nel caso delle banche).

La differenza più grande, tuttavia, è la formulazione delle disposizioni dell'accordo sull'indennità a vita. Il fondo si impegna a versare una prestazione finanziaria a vita. Il destinatario trasferisce il titolo di proprietà sulla proprietà e perde tutti i diritti su di essa al momento della firma del contratto. Gli è consentito solo l'uso a vita dei locali (già divenuti di proprietà del prestatore di servizi ai sensi di legge). I potenziali eredi non possono contrarre un'ipoteca o avere ulteriori diritti sulla proprietà.

Si segnala inoltre che il fondo ipotecario non è soggetto a garanzie pubbliche di pagamento delle agevolazioni finanziarie. Si tratta di una situazione svantaggiosa per il potenziale destinatario, che riduce notevolmente la sicurezza dei suoi interessi.

Possiamo quindi presumere che i benefici in denaro a vita siano molto più rischiosi di un mutuo inverso. Inoltre, la loro redditività rimane in molti casi discutibile.

Il fondo ipotecario valuta il valore dell'immobile e determina l'importo della prestazione su base individuale. Un parametro importante qui è l'età del beneficiario e il suo stato di salute. Il pagamento delle prestazioni è a vita. Ciò significa che con la morte del destinatario cessano tutti i pagamenti e i diritti sui locali. Una situazione analoga per un mutuo inverso sarebbe leggermente diversa. In questo caso, la banca determina il valore totale del beneficio che trasferisce al beneficiario. La morte del destinatario non risolve il contratto. I fondi rimanenti saranno pagati all'erede (a meno che l'erede non decida di acquistare e cancellare il mutuo).

Quindi possiamo vedere che il vantaggio in denaro a vita offerto in cambio di beni immobili non deve essere affatto redditizio. Questo è probabilmente il motivo per cui l'offerta di fondi ipotecari non attira molta attenzione. Si stima che nel 2014 solo poche centinaia di polacchi abbiano usufruito dell'offerta di fondi ipotecari.

Principi di concessione di prestiti ipotecari inversi

Le regole più importanti per la concessione di prestiti ipotecari inversi sono contenute nelle disposizioni di legge.

Qualsiasi persona fisica, indipendentemente dall'età, potrà utilizzare tale prestito contro beni immobili. La condizione è che tu abbia un immobile. Il destinatario deve essere il proprietario o il comproprietario dei locali. È importante sottolineare che il destinatario non verrà verificato in BIK, il che potrebbe essere importante per molte persone.

Un prestito ipotecario inverso può essere concesso da una banca, una filiale di una banca estera, nonché da istituti di credito soggetti alla supervisione dell'Autorità di vigilanza finanziaria polacca. La scelta dell'istituto che concede l'ipoteca inversa sarà lasciata solo al beneficiario.

Prima di sottoscrivere un contratto di mutuo inverso, la banca deve fornire al beneficiario tutte le informazioni necessarie (per iscritto). Il più importante di questi è l'importo del beneficio fornito, così come il momento del loro pagamento. La banca può trasferire pagamenti mensili o trasferire tutti i fondi una volta.

Quanti soldi possiamo ottenere per un mutuo inverso?

Al momento è difficile rispondere a questa domanda. Le banche sono riluttanti a proporre il mutuo inverso e per il momento non troveremo alcuna offerta. Tuttavia, tutte le indicazioni sono che l'ipoteca inversa sarà un sostegno eccessivo per il bilancio familiare. I mutui ipotecari inversi esistono già in Europa occidentale. Il valore dei fondi versati dalla banca di solito ammonta a circa il 50% del valore dell'immobile. Ciò significa che un polacco di 60 anni che possiede un appartamento del valore di 300.000 può contare su circa 500-600 PLN al mese. L'ipoteca inversa per le donne sarà ancora più piccola a causa del fatto che la donna media vive più a lungo. Un sessantenne che possiede un appartamento del valore di 300.000 PLN potrà contare su un massimo di 500 PLN al mese.

Ricordiamo inoltre che i contratti conclusi con la banca saranno temporanei. Se vivi dopo la data contrattuale, non riceverai denaro extra dalla banca.

Quanti soldi possiamo ricevere sotto una rendita?

Calcolare l'importo della rendita non è così semplice. Il fondo tiene conto della nostra età, sesso, stato di salute e valore della proprietà. Inoltre, le offerte dei singoli fondi possono differire tra loro. I dati sui calcolatori disponibili su Internet mostrano che un uomo di 65 anni che possiede una proprietà del valore di 300.000 PLN può ricevere una rendita di 600 PLN. Il suo pari può contare su 450 PLN al mese.

L'ipoteca inversa e le prestazioni in denaro a vita sono redditizie?

Un mutuo inverso e una rendita sono un modo per liquidare i beni delle famiglie. Questo tipo di soluzione è solitamente utilizzato da persone senza figli, la cui priorità è aumentare il reddito al bilancio familiare.

Se guardiamo ai benefici da questa prospettiva, sia l'ipoteca inversa che la rendita diventano piuttosto redditizie. Per alcuni beneficiari, questo può essere un modo semplice ma percettibile per migliorare la propria situazione finanziaria senza richiedere un prestito standard.

Entrambe le soluzioni sollevano molte polemiche. Tuttavia, nei paesi occidentali, i prestiti ipotecari inversi stanno guadagnando sempre più sostegno. Tuttavia, gli scettici sottolineano che l'uso di un mutuo inverso non è mai redditizio. A sua volta, la rendita vitalizia pagherebbe solo se il 65enne medio vivesse oltre i 106 anni. In pratica, una soluzione più vantaggiosa è vendere l'immobile, convertirlo in un appartamento più piccolo, o anche vendere e affittare un altro appartamento a vita.

Probabilmente un mutuo inverso apparirà presto nelle offerte delle banche polacche. Prima di prendere la tua decisione finale, vale la pena considerare tutti i pro e i contro. Sarà anche una buona idea eseguire un'analisi individuale dei guadagni e delle potenziali perdite.