L'acquisto di un appartamento con un mutuo ipotecario evoca spesso emozioni negative. Alcuni investitori rifiutano in anticipo tali offerte di vendita. Tuttavia, c'è davvero qualcosa di cui aver paura? L'acquisto di un appartamento indebitato è così pericoloso per un investitore? Si scopre di no. Pertanto, nell'articolo seguente, descriveremo come acquistare un appartamento con un mutuo e come prepararsi all'intero progetto.
Vale la pena ricordare che quando si acquista un appartamento, è necessario tenere conto dei costi della sua ristrutturazione. Puoi sempre calcolarli sui calcolatori disponibili a questo link.
Controlliamo il registro fondiario e ipotecario
L'analisi del registro fondiario e ipotecario è la base che dovremmo ricordare prima di acquistare un appartamento. Concentriamoci sui capitoli tre e quattro. Il terzo capitolo dovrebbe essere completamente vuoto. Questo è un luogo in cui inserire restrizioni per i locali (ad es. avvio dell'esecuzione forzata dell'ufficiale giudiziario). Se, sfogliando il libro, notiamo tali registrazioni, allora sarà saggio recedere dall'acquisto dell'appartamento.
Il quarto capitolo si occupa delle spese ipotecari. Vi troveremo i dettagli della banca che concede il prestito, nonché l'importo del debito ipotecario. Sarà una conoscenza utile per un potenziale acquirente, che indicherà se vale la pena interessarsi a un determinato immobile. Ricorda che il mutuo non grava sull'originario proprietario dell'immobile, ma sull'immobile stesso. Se si acquista un appartamento indebitato senza espletare le formalità necessarie, è possibile che il creditore chieda il rimborso del debito al nuovo proprietario.
Come acquistare un appartamento in sicurezza?
Abbiamo già controllato il registro fondiario e ipotecario e stabilito i dettagli della banca. Ora è il momento di analizzare il contratto di prestito. La persona che vende l'immobile deve fornirci un contratto concluso con la banca. Vale la pena controllarlo attentamente. Il venditore dovrà inoltre inviare apposita lettera/richiesta alla banca per determinare l'importo il cui pagamento farà sciogliere il mutuo. In questa situazione, la banca dovrebbe acconsentire al rimborso anticipato della passività e determinare il costo finale dell'estinzione del mutuo. Tale consenso (detto la promessa) deve includere l'estratto conto della banca, l'importo totale del rimborso del debito, nonché il numero di conto bancario sul quale deve essere effettuato il pagamento. La promessa è una garanzia per il mutuatario che il rimborso anticipato del debito consentirà di cancellare l'ipoteca dal registro fondiario e ipotecario.
Ricorda che l'estinzione anticipata del prestito a volte è associata a una commissione aggiuntiva per la banca (i prezzi vanno dall'1 fino anche al 5% del valore del debito). Maggiori informazioni sull'estinzione anticipata del mutuo e sui potenziali costi troverai qui.
È dalla parte dell'acquirente assicurarsi che il mutuo venga cancellato. Può essere effettuato dal venditore stesso (prima dell'acquisto dell'immobile) o dall'acquirente (la cancellazione avviene dopo l'acquisto dell'appartamento).
Come acquistare un appartamento e cancellare un mutuo?
Il venditore può cancellare l'ipoteca dal registro fondiario e ipotecario. A tal fine, deve estinguere il debito in essere prima di firmare il contratto di compravendita. In effetti, pochi venditori hanno fondi sufficienti per estinguere il prestito in anticipo. Pertanto, una delle possibili soluzioni è il rimborso della caparra per l'acquisto di un appartamento. Tale deposito viene versato sul conto del venditore ai sensi del contratto preliminare. Il venditore paga il debito e la banca rilascia una dichiarazione di rimborso integrale del debito e acconsente alla cancellazione dell'ipoteca. Il venditore presenta una domanda al tribunale del registro fondiario e ipotecario (una dichiarazione della banca è un allegato necessario). Il tribunale analizza la documentazione e rilascia una dichiarazione sull'estinzione dell'ipoteca. Il venditore porta questo documento al notaio. Lì, la proprietà viene venduta e l'ipoteca viene contemporaneamente cancellata dal registro fondiario e ipotecario.
Questa forma di cancellazione di un mutuo può sembrare conveniente per un acquirente di un appartamento. Tuttavia, questa non è la soluzione più sicura per lui. Il venditore può recedere dal contratto preliminare e rifiutarsi di versare la caparra. Quindi dovremo affrontare una causa inutile e che richiede tempo.
Una soluzione molto più sicura sarà l'estinzione del mutuo da parte del nuovo proprietario dei locali. La procedura è quindi la seguente. Il venditore ottiene una dichiarazione dalla banca circa la possibilità e l'importo del rimborso anticipato del debito (promessa). È importante sottolineare che la dichiarazione deve essere rilasciata alla data del contratto di vendita e acquisto. L'acquirente deve verificare personalmente la correttezza del documento (importo del rimborso, numero di conto corrente bancario, consenso all'estinzione del mutuo). Se tutto va bene si acquista un appartamento indebitato.
Il nuovo acquirente dell'appartamento dovrà saldare personalmente il debito residuo e trasferirlo sul conto bancario indicato. L'importo residuo specificato nel contratto di acquisto deve essere trasferito al venditore. Il metodo di questo pagamento è stabilito nella riga venditore - acquirente. Si accettano sia bonifici bancari che contanti.
Il nuovo proprietario dell'appartamento riceve una dichiarazione dalla banca sul rimborso integrale del debito e acconsente alla cancellazione del mutuo. Il documento è la base per presentare la domanda al tribunale del registro fondiario e ipotecario. Una domanda correttamente compilata con allegati è presentata al tribunale. Il tempo di attesa è solitamente di 1-2 mesi (a seconda della regione del nostro paese). Trascorso tale termine, il tribunale decide di rimuovere l'ipoteca dall'immobile. Questo è accompagnato da una tassa formale a carico del nuovo proprietario. Il suo importo non è troppo elevato e di solito oscilla intorno a 100 PLN.
L'autocancellazione del mutuo può essere più complicata per l'acquirente. Tuttavia, lascia il pieno controllo del proprio denaro. Il denaro destinato a estinguere il mutuo non va al venditore, il che rende meno rischioso l'acquisto di un appartamento.
Che dire di un appartamento indebitato con un mutuo in franchi?
La procedura per vendere un appartamento con un mutuo in valuta estera è la stessa del caso di un mutuo in zloty polacchi. L'unica differenza è la specificità dell'estratto conto (promessa). La banca potrebbe non essere troppo entusiasta del rimborso anticipato del debito. La promessa deve includere una dichiarazione sulla possibilità di cancellazione del mutuo dopo il rimborso del debito, numero di conto corrente bancario e importo residuo da rimborsare. Ricorda che la banca deve indicare il valore del debito dopo la conversione in valuta polacca. I tassi di cambio sono variabili, ma la banca deve indicare per iscritto il loro valore attuale. La conversione del debito da CHF a PLN è un valore vincolante e indica l'importo totale che dobbiamo pagare il giorno dell'estinzione del debito. La situazione in cui la banca fornisce il valore del debito in valuta estera (senza la sua conversione) è inaccettabile. In questo caso, il potenziale acquirente non conoscerà l'importo reale del debito ipotecario.
Il problema si presenta anche dal lato del venditore. Alcune persone hanno contratto prestiti quando il valore del franco svizzero era di soli 2 PLN (oggi è di circa 3,90 PLN). Pertanto, l'importo di alcune spese ipotecarie può superare il valore reale della proprietà. In questa situazione, la banca potrebbe non acconsentire al rimborso anticipato del debito. Anche se lo fa, il venditore deve pagare l'importo mancante con le proprie risorse, il che è completamente non redditizio per lui.
In generale, le banche polacche praticamente non offrono più prestiti in valuta estera (con poche eccezioni puoi leggere in questo articolo) proprio a causa del massiccio aumento dell'indebitamento di molti mutuatari. Mentre, grazie al calo dei tassi di interesse in Svizzera, le loro rate non sono aumentate proporzionalmente al tasso di cambio, il valore del debito convertito in zloty è possibile.
Il carico ipotecario significa che la proprietà è indebitata?
Si scopre che non necessariamente. La cancellazione dell'ipoteca dal registro fondiario e ipotecario non avviene automaticamente dopo il rimborso del debito bancario. Il proprietario deve preparare una domanda appropriata e presentarla al tribunale. In effetti, molte persone non si ricordano di completare questa formalità. Un'iscrizione sul debito ipotecario può esistere nel registro fondiario e ipotecario molto tempo dopo che il debito è stato completamente rimborsato. Pertanto, vale la pena chiarire questa situazione con il venditore. Se la cancellazione del mutuo è solo una questione di natura formale, è meglio regolarla prima di firmare il contratto di compravendita dell'appartamento. In questo modo l'acquirente può essere certo che il suo nuovo immobile non sarà in alcun modo indebitato o ipotecato.
