Si stima che quasi 600.000 famiglie polacche stiano rimborsando i loro mutui ipotecari in franchi svizzeri. Alcuni mutuatari stanno pensando di vendere un appartamento e di sbarazzarsi del mutuo. Ma è possibile? Le banche lo consentono? Si scopre che lo è.
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Com'è effettivamente con un mutuo in franchi?
I prestiti in franchi svizzeri suscitano grandi emozioni. La maggior parte dei prestiti in valuta estera è stata presa quando il tasso di cambio del CHF si aggirava intorno a 2,20 - 2,50 PLN. L'attuale tasso di cambio del franco svizzero è inferiore a 5 PLN, il che significa che il valore del debito ipotecario del creditore è raddoppiato. Allo stesso tempo, i tassi di interesse sono diminuiti (tassi di interesse più bassi), quindi l'importo delle rate mensili non è aumentato proporzionalmente.
Ad esempio, prendiamo la famiglia Kowalski, che nel 2008 ha contratto un mutuo per la casa per il 100% del valore dell'appartamento (del valore di 350.000 PLN). A quel tempo, il margine era di circa l'1% e il rapporto LIBOR CHF 3M era di circa il 2,65 percento. L'importo della rata del prestito per la famiglia Kowalska era relativamente basso (circa 1.600 PLN). Una rata alternativa per un mutuo in valuta polacca era quindi di circa 2.200 PLN.
I prestiti in franchi svizzeri erano in una posizione privilegiata fino al 2013. A quel tempo, l'importo delle rate del prestito in franchi svizzeri e zloty era livellato. Finora i tassi di interesse sono notevolmente diminuiti, grazie ai quali i prestiti in franchi svizzeri sono ancora caratterizzati da un basso livello di rate. Il problema più grande, tuttavia, è l'importo della passività in sospeso. La nostra famiglia Kowalski esemplare per 8 anni ha pagato rate per un valore totale di circa 170.000 PLN. Tuttavia, il mutuo è ancora addebitato in termini di valuta nativa a circa 530 mila PLN. Supponiamo anche che il valore della proprietà sia rimasto costante a 350.000 PLN. In questa situazione, la famiglia Kowalski molto probabilmente non deciderà di vendere l'appartamento. Per questo progetto, avrebbe dovuto pagare di tasca propria circa 180.000 PLN.
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Dai un'occhiata!Oggi solo le persone che guadagnano all'estero possono contrarre un prestito in valuta estera (maggiori informazioni su questo argomento puoi scoprirlo da questo articolo). Di conseguenza, da un lato, i mutuatari polacchi non sono esposti alle fluttuazioni valutarie, ma dall'altro non hanno più accesso a prestiti in valuta estera, in cui la parte variabile del tasso di interesse è molto bassa.
Tuttavia, la situazione è peggiore per chi ha preso un prestito in franchi e per qualche motivo vorrebbe estinguere prima il prestito o vendere l'immobile. La vendita di un immobile ipotecato in CHF è ovviamente possibile, ma la redditività dell'operazione a volte è molto discutibile.
Le banche accettano la vendita di un appartamento ipotecato in franchi?
La banca è creditore del mutuo e dipende da lui se la vendita dell'appartamento sarà possibile. Fortunatamente, la maggior parte delle banche (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) consente la vendita di immobili. Alcune istituzioni (come Alior Bank e Bank Zachodni WBK) si riservano il diritto di prendere una decisione individuale. In questo caso, l'analisi riguarda il valore dell'immobile, la situazione finanziaria del potenziale acquirente dell'appartamento, nonché il valore del debito ipotecario.
Poche banche rifiutano la possibilità di vendere un appartamento ipotecato in franchi anticipatamente, facendolo solo dipendere dal rimborso dell'intero debito.
Come vendere un appartamento indebitato?
Vendere un appartamento gravato da prestiti in franchi svizzeri non è la cosa più semplice da fare. Trovare un acquirente può richiedere molto tempo. Pertanto, in molti casi, il venditore è costretto a vendere l'appartamento leggermente al di sotto del suo valore di mercato.
All'inizio bisogna fare in modo che il creditore permetta la vendita dell'abitazione indebitata e permetta le cessioni sui mutui. Nella maggior parte dei casi, non ci saranno grossi problemi con questo.
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Molto più importante sarà l'estratto conto della banca sul valore della passività in essere e la possibilità di cancellare il mutuo. Il creditore deve indicare il valore dell'ipoteca, l'importo della commissione sull'estinzione anticipata del debito. La dichiarazione deve contenere anche il numero di conto corrente bancario per il pagamento dei crediti, nonché la promessa (conferma che dopo il pagamento dell'obbligazione, l'ipoteca potrà essere cancellata dal registro fondiario e ipotecario). Nel caso di un'ipoteca in franchi, sarà anche importante convertire il CHF in PLN. Il tasso attuale deve essere specificato nella lettera della banca. Puoi trovare maggiori informazioni su come estinguere il mutuo prima In questo articolo.
Possiamo aspettare fino a diverse settimane per l'emissione di tale dichiarazione da parte delle banche. Il suo costo non deve superare i 100 PLN.
Firmiamo un contratto notarile con l'acquirente dell'appartamento
La vendita può avvenire in due modi. Il primo è quello di firmare un contratto di prevendita. Sulla base di ciò, l'acquirente effettuerà un pagamento anticipato adeguato sul conto del venditore. Molto spesso, il suo valore viene utilizzato per estinguere il mutuo ipotecario, il venditore paga il mutuo e lo cancella dal registro fondiario e ipotecario. Successivamente viene firmato un contratto di compravendita immobiliare. L'acquirente paga l'importo mancante sul conto bancario indicato dal venditore.
In pratica, pochi acquirenti accetteranno questa forma di transazione. Per l'acquirente, la cessione del prestito e la sua restituzione autonoma saranno una soluzione più sicura. A tal fine sarà richiesto il consenso della banca all'affidamento e la sottoscrizione di un contratto di compravendita opportunamente formulato. Dopo la stipula dell'atto notarile, l'acquirente trasferisce i fondi in due parti.
La prima parte va al venditore, la seconda viene trasferita sul conto corrente bancario e copre il valore del mutuo.
Sfortunatamente, i prestiti in franchi svizzeri creano spesso una situazione bizzarra in cui l'importo del debito supera il valore reale della proprietà. In questa situazione, il potenziale venditore non riceverà alcun ricavo dalla vendita e talvolta dovrà pagare un extra per estinguere il mutuo. Tale vendita non ha alcuna giustificazione economica, e quindi resta nell'ambito di considerazioni teoriche.
Mutuo e sua cancellazione dal catasto
Come sapete, i prestiti ipotecari ricevono un'iscrizione nel registro fondiario e ipotecario. Tuttavia, dopo il rimborso del debito, la voce non viene automaticamente cancellata. Il proprietario dell'immobile deve effettuare un'apposita cancellazione dal registro fondiario e ipotecario. Se il reclamo è stato completamente risolto, la cancellazione non dovrebbe essere un grosso problema. Il locatore deve ricevere una dichiarazione di rimborso del debito e acconsentire alla cancellazione del mutuo dalla banca. Quindi è necessario presentare una domanda appropriata al tribunale del registro fondiario e ipotecario. Il tribunale esamina la domanda entro 1 o 2 mesi e quindi emette una decisione. Una decisione positiva comporta la cancellazione dell'ipoteca dal registro fondiario e ipotecario. La commissione per la rimozione del mutuo è di circa 100 PLN.
Sviluppo alternativo - cessione del mutuo e vendita dell'appartamento
Alcuni mutuatari trovano redditizio trasferire il proprio mutuo su un'altra proprietà. È importante sottolineare che il mutuatario non deve essere il suo proprietario. È consentito trasferire un'ipoteca su beni immobili di familiari (es. genitori). L'ipoteca può essere trasferita solo con il consenso del creditore e di tutti i proprietari dell'immobile. La banca valuta le condizioni tecniche del "nuovo" edificio, ne determina il valore di mercato e calcola il valore delle sue garanzie. Il mutuo viene trasferito su un altro edificio, ma il creditore deve comunque restituire il prestito. L'unica differenza è che l'appartamento non è più gravato e il creditore può venderlo facilmente a prezzi di mercato.
