Costruire una casa unifamiliare è un'impresa logistica difficile. Richiede una preparazione adeguata e l'impiego di professionisti affermati. La situazione più comoda sarebbe quando un appaltatore è responsabile di tutti i lavori di costruzione. Tuttavia, questa opzione è anche la più economica? Di seguito presentiamo i vantaggi e gli svantaggi più importanti dell'impiego di uno e più appaltatori che effettuano investimenti in costruzione.
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I modi più popolari di condurre la costruzione
L'investitore può condurre la costruzione in molti modi. La scelta dovrebbe dipendere dal budget di investimento ipotizzato, dalle conoscenze costruttive possedute dall'investitore e dal tempo previsto per il completamento dell'investimento. Distinguiamo tra i modi più popolari di condurre la costruzione
Sistema economico - presuppone che l'investitore acquisti personalmente i materiali necessari, impieghi subappaltatori più piccoli e il direttore dei lavori. I lavori di costruzione più semplici vengono eseguiti da solo, il che consente di generare ulteriori risparmi. La costruzione del sistema economico richiede solitamente da due a tre anni. È molto dispendioso in termini di tempo per l'investitore, richiede molta conoscenza e impegno. Tuttavia, il suo più grande vantaggio è il costo di costruzione relativamente basso. Stimiamo che una casa costruita con un sistema economico possa essere più economica di diverse o addirittura diverse percentuali rispetto alle sue controparti realizzate con sistemi alternativi. Quando si selezionano i subappaltatori, vale la pena confrontare le offerte di almeno diverse aziende: possono essere ottenute gratuitamente dopo aver compilato questo modulo.
Sistema su commissione (assunzione di un appaltatore generale) - per l'investitore è il sistema costruttivo più conveniente e, allo stesso tempo, il più costoso. L'assunzione di un appaltatore generale trasferisce a lui tutti i compiti di costruzione (dai lavori semplici alla garanzia di un'adeguata supervisione dei lavori). L'assunzione di un solo appaltatore sarà anche la soluzione più sicura per l'investitore. È l'investitore generale che è responsabile del rispetto delle scadenze, degli standard di costruzione e delle tecnologie. La costruzione del sistema commissionato può anche essere molto più breve delle realizzazioni create dal sistema economico. Questa è una buona soluzione per gli investitori che vogliono risparmiare tempo. L'investitore generale dovrebbe disporre di strutture tecnologiche adeguate e impiegare dipendenti qualificati. Prima di firmare il contratto, vale la pena verificare l'esperienza e le competenze del contraente. Sarà anche una buona idea assumere un ispettore di supervisione di un investitore che controlli costantemente l'avanzamento del cantiere. I suoi compiti comprendono anche il controllo della stima dei costi di investimento e delle scadenze per l'esecuzione delle singole fasi di costruzione.
Sistema contrattuale (più appaltatori) - il sistema contrattuale significa impiegare diversi appaltatori più piccoli specializzati in determinati lavori di costruzione. L'investitore deve essere coinvolto nella selezione delle squadre giuste, nella definizione delle scadenze e talvolta anche nella consegna dei materiali al cantiere. Il sistema contrattuale è un po' come costruire un sistema economico. Tuttavia, è meno complicato per l'investitore (perché non deve supervisionare personalmente tutti i lavori). Gli appaltatori sono responsabili dell'assunzione di dipendenti, del rispetto di tutte le scadenze e dell'esecuzione della costruzione in conformità con gli standard. Sfortunatamente, qualsiasi ritardo di un appaltatore può comportare un ritardo nelle successive squadre di costruzione. La costruzione di una casa unifamiliare con il sistema contrattuale richiede solitamente almeno un anno (questo è quanto serve per portare la proprietà a un guscio chiuso). L'edificio sarà terminato la prossima stagione, quindi ci vogliono circa 2 anni per portare l'edificio in condizioni chiavi in mano.
Assumere diversi appaltatori può essere vantaggioso da un punto di vista economico. Il sistema contrattuale dovrebbe essere leggermente più economico della costruzione eseguita dall'appaltatore generale. Tuttavia, i risparmi non sono certi, poiché l'assunzione di diversi appaltatori comporta un rischio molto maggiore. Ogni squadra successiva può concludere che le irregolarità di costruzione derivano dalle azioni del precedente appaltatore. Se l'intero lavoro non è supervisionato da un ispettore di supervisione di un investitore, la situazione sarà difficile da spiegare. Eventuali dubbi comporteranno ulteriori ritardi e relativi costi. In effetti, pochi investitori decidono di assumere un ispettore (a causa di spese aggiuntive) e spesso le controversie devono essere risolte in tribunale.
Vale anche la pena confrontare le offerte di almeno diverse aziende. Se non vogliamo presentare una richiesta separata per ciascuno, ne vale la pena compila un modulo del genere e descrivere il lavoro necessario. Riceveremo offerte da aziende che saranno pronte ad eseguire questo ordine.
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Come scegliere l'appaltatore giusto?
La scelta del contraente giusto richiede tempo da parte dell'investitore. Pertanto, vale la pena iniziare la ricerca almeno qualche mese prima dell'inizio previsto dell'investimento. Un criterio di selezione molto importante è il colloquio iniziale con l'impresa edile. Raccomandiamo che sia condotto in presenza di una persona esperta (ad esempio un investitore della supervisione degli investimenti). Uno specialista farà sicuramente alcune domande sulla tecnologia di costruzione e le risposte dimostreranno la competenza del potenziale appaltatore. Dovremmo anche ricordarci di non firmare alcun contratto prematuramente. Tutte le formalità devono essere espletate solo dopo aver ottenuto un permesso o dopo la notifica dell'intenzione di costruzione.
Quando si seleziona un appaltatore, prestare particolare attenzione al numero e alle qualifiche dei dipendenti. Vari tipi di qualifiche edilizie e di installazione saranno molto importanti. Un potenziale contraente deve anche avere un'iscrizione nel registro delle attività commerciali. Se vogliamo stipulare un contratto con una società commerciale, vale la pena verificare l'iscrizione dal registro di commercio. Il registro contiene i dati aziendali più importanti (capitale sociale, ambito di attività, ecc.). Per l'investitore, sarà un'utile fonte di informazioni che possono confermare la credibilità del potenziale contraente.
Se vogliamo realizzare velocemente la costruzione, chiediamo anche degli impianti tecnologici. Un appaltatore ben preparato avrà almeno strumenti di costruzione di base. Le aziende meno esperte spesso noleggiano attrezzature, ma ciò può essere associato a ulteriori ritardi in cantiere.
Contratto sicuro
Indipendentemente dal numero di appaltatori che assumiamo, dovremmo firmare un contratto appropriato con loro. Il punto più importante sarà una descrizione dettagliata del lavoro insieme al programma. Ricordiamo inoltre di specificare la tariffa per i singoli servizi. Facciamo attenzione all'ammontare di anticipi, acconti e finanziamenti di ogni fase di lavoro. Sarà bene che l'ultima rata della retribuzione venga trasferita all'appaltatore solo dopo che i lavori sono stati completati e il cantiere è stato sgomberato.
Prima di firmare il contratto, vale la pena consultarlo con una persona esperta. Ricorda che alcune disposizioni potrebbero essere sfavorevoli per l'investitore. Non firmiamo un contratto se abbiamo dei dubbi. Ricorda che questo è un documento vincolante per entrambe le parti. In caso di violazione delle disposizioni, il contraente può chiedere all'investitore un risarcimento o il rimborso di determinate spese.
Uno o più appaltatori?
Entrambe le soluzioni hanno i loro vantaggi e svantaggi. La comodità dell'investitore è il più grande vantaggio di assumere un appaltatore. Gli investimenti realizzati da un appaltatore generale sono solitamente i meno dispendiosi in termini di tempo. L'assunzione di una squadra riduce al minimo il rischio di ritardi nella costruzione. Questa è una situazione favorevole per gli investitori che utilizzano un mutuo ipotecario. Per i mutuatari, il programma di costruzione gioca un ruolo molto importante. Qualsiasi ritardo in cantiere può causare problemi tra la banca e il mutuatario.
La costruzione affidata al general contractor è una soluzione molto conveniente per l'investitore. Non comporta la necessità di controllare il cantiere ed elimina tutte le preoccupazioni legate ad ogni fase del lavoro. Dopo aver firmato il contratto, l'investitore deve solo finanziare la costruzione e, dopo il suo completamento, effettuare l'accettazione. Al ricevimento dell'edificio, riceve la documentazione completa del corso dei lavori di costruzione. Non deve essere coinvolto nell'acquisto di materiali o nell'assunzione di subappaltatori aggiuntivi. Tuttavia, tale comfort è associato a un aumento dei costi di investimento. Pertanto, non sorprende che la maggior parte degli investitori decida ancora di costruire un sistema economico o contrattuale. Assumere diversi appaltatori può essere un po' più rischioso e richiede un impegno molto maggiore da parte dell'investitore. Tuttavia, consente risparmi apprezzabili.
Non è possibile definire chiaramente quale sistema di gestione della costruzione sia migliore. Vale la pena considerare tutti i vantaggi e i rischi di ciascuna soluzione. La decisione finale dovrebbe essere presa in base alle capacità finanziarie dell'investitore e al tempo libero che ha a sua disposizione.
