La maggior parte dei polacchi non utilizza la possibilità di acquistare appartamenti chiavi in mano. Per molti anni, le unità abitative più popolari nello standard degli sviluppatori e gli appartamenti del mercato secondario. Il loro acquisto richiede una completa rifinitura o ristrutturazione. Questo tipo di attività può essere finanziato con un mutuo ipotecario. Vale la pena dare un'occhiata più da vicino, definendo le formalità di base e determinando i costi dell'intero progetto.
Stai costruendo o ristrutturando? Usa i calcolatori di costruzione e calcola il costo della ristrutturazione o della costruzione!
Principi generali di concessione di mutui ipotecari
Un mutuo ipotecario è il modo migliore per acquistare e finire rapidamente un appartamento per le persone che non sono in grado di spendere diverse centinaia di migliaia di zloty in contanti. È un prestito finanziario che raccoglie i beni immobili del mutuatario. Il processo di richiesta di finanziamento da un mutuo ipotecario comporta la necessità di espletare molte formalità. Ricorda che questo è un prestito speciale. Ciò significa che la banca monitorerà costantemente lo stato dell'immobile e le varie fasi di eventuale ristrutturazione.
La base per l'accensione di un mutuo è la solvibilità. La procedura per calcolarlo è una questione individuale per la banca. Tuttavia, la cosa più importante in questo caso sarà l'importo dei nostri guadagni, così come la somma delle altre passività bancarie. Se abbiamo solvibilità, espletiamo ulteriori formalità. In caso di richiesta di finanziamento per rifinire l'appartamento, dobbiamo fare un preventivo molto dettagliato dei costi di investimento. Possiamo crearlo, ad esempio, utilizzando la pagina Calcolatori di costruzione.
In questo documento, elenchiamo tutte le fasi del lavoro svolto, il loro costo e la data di completamento. Ricorda che più il preventivo è dettagliato, maggiori sono le possibilità di ricevere un prestito. Alcune banche richiedono che il preventivo sia firmato da una persona con qualifiche edilizie. Le firme dei professionisti aumentano la credibilità del potenziale mutuatario. A volte capita anche che la banca richieda che il preventivo sia effettuato da un perito autorizzato. Tuttavia, queste situazioni sono rare e riguardano solo investimenti più grandi.
Mutuo o prestito in contanti?
Un mutuo è un prestito finalizzato. Ciò significa che possiamo coprire solo materiali e attrezzature da costruzione chiaramente definiti. Anche ottenere questo tipo di sussidio richiederà molto tempo e sarà complicato. La necessità di presentare molti documenti può fungere da deterrente per l'investitore. Un certo inconveniente è anche il momento della concessione del mutuo. In alcuni casi, possono essere necessari diversi mesi per ricevere la prima tranche.
A sua volta, un prestito in contanti è una soluzione molto più semplice. La ricezione di questo tipo di prestito non richiede la compilazione e l'invio di un numero così elevato di documenti. Un ulteriore vantaggio è la velocità di prelievo di denaro, che in molte banche è di pochi giorni. Tuttavia, dobbiamo ricordare che un mutuo è una soluzione molto più economica. Il suo tasso di interesse può essere anche parecchie volte inferiore a quello dei prestiti in contanti. La banca ha una garanzia sotto forma di ipoteca, e quindi può permettersi di prolungare il rimborso del debito. Il tasso di interesse agevolato (rispetto ai prestiti per cassa) fa del mutuo ipotecario la forma di finanziamento più diffusa per l'acquisto, la ristrutturazione e la finitura degli appartamenti.
Cosa possiamo finanziare con un mutuo?
Ricorda che un mutuo può essere concesso solo per elementi selezionati dell'attrezzatura dell'appartamento. Nel preventivo possiamo inserire tutti i materiali da costruzione, i servizi igienici e le attrezzature che saranno associati in modo permanente all'appartamento. Alcune banche finanzieranno anche i mobili da incasso, il costo per l'acquisto e l'installazione di armadi a muro ed elettrodomestici da incasso: questi costi possono essere calcolati ulteriormente qui. Con questi fondi possiamo anche pagare l'assunzione di professionisti, ma gli accordi devono essere documentati con precisione sotto forma di fatture. Non utilizzeremo il mutuo ipotecario per finanziare qualsiasi attrezzatura che costituisce un bene mobile e non è permanentemente integrata con l'appartamento. Questi tipi di prodotti dovranno essere acquistati con fondi propri o con un prestito in contanti.
Un prestito per l'acquisto e la finitura di un appartamento
Lo sai che…A seconda del consulente di prestito, il costo di un prestito presso la stessa banca può essere superiore o inferiore anche di diverse migliaia di zloty? Pertanto, vale la pena confrontare le condizioni di almeno diversi consulenti. Lo consigliamo compilando un breve modulo sul nostro sito web - in base a ciò, ti contatteremo con un intermediario del credito molto affidabile che offre soluzioni vantaggiose in molte banche.
Dai un'occhiata!Da gennaio 2014 la banca può concedere prestiti fino al 95% del valore dell'immobile. Tuttavia, molte banche concedono un prestito per l'acquisto e la finitura di un appartamento. Questo perché nella determinazione delle garanzie bancarie si tiene conto del valore dell'immobile dopo il completamento dei lavori di ristrutturazione o di costruzione. Ad esempio, acquistiamo un appartamento del valore di 500 mila. zloty. Abbiamo bisogno di altri 50.000 per la ristrutturazione. zloty. Se un impiegato di banca stima che il valore della proprietà aumenterà adeguatamente con il costo della ristrutturazione, allora possiamo ricevere 522,5 mila PLN. zloty.
Tuttavia, dobbiamo ricordare che il valore della proprietà non deve aumentare con l'importo dei fondi che mettiamo nella sua finitura o ristrutturazione. Se la banca determina che il valore target della proprietà aumenterà di 30.000 PLN, PLN quindi otterremo un massimo di 503,5 mila. zloty. Gli analisti stimano che dal 2015 l'importo massimo del prestito sarà pari al 90% del valore dell'immobile. Le restanti spese dovranno essere coperte con fondi propri.
Di quanto aumenterà il costo di finitura dell'appartamento se usiamo il prestito?
Il modo più semplice sarebbe finanziare l'intera ristrutturazione o finitura dell'appartamento con i propri fondi. Sfortunatamente, non tutti gli investitori hanno questa opzione. L'utilizzo di un mutuo aumenterà le nostre spese del tasso di interesse sul prestito. Ricorda che è costituito da un valore variabile e un valore costante. Il valore variabile è il tasso di interesse che viene aggiornato dalle banche ogni tre mesi. A sua volta, la parte fissa è il margine imposto dalla banca. Il suo importo rimane invariato negli anni di rimborso della passività (salvo che le disposizioni del contratto di finanziamento non siano formulate in modo inusuale).
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Il nostro intero tasso di interesse può essere in forma nominale. Questo è l'importo che vediamo negli spot televisivi e sui cartelloni bancari. In effetti, il valore nominale non significa ancora valore reale. Al valore nominale dichiarato (es. 8% annuo) vanno aggiunte anche commissioni bancarie aggiuntive, spese di gestione, ecc.. Infatti, il tasso di interesse reale sul prestito si aggira spesso intorno al 10-12%. Possiamo presentare i calcoli precedenti su un esempio. Supponiamo che prendiamo un prestito per finire un appartamento. Il suo valore è di 50 mila. PLN, mentre il periodo di rimborso è di 3 anni. Durante questo periodo, pagheremo circa 12 mila. Valore nominale PLN. A sua volta, l'importo reale che pagheremo per la nostra ristrutturazione (comprese le spese bancarie) sarà di 15 - 18 mila. zloty. Sarà il valore reale di cui aumenterà il costo totale di ristrutturazione del nostro appartamento.
Vale la pena chiedere un mutuo per rifinire un appartamento?
Tutto dipende dalla situazione individuale dell'investitore. Spesso, ottenere un mutuo è l'unico modo per finire rapidamente l'appartamento. Sarà sicuramente più redditizio per noi rispetto ai prestiti in contanti ad alto interesse o ai prestiti speciali. Ricorda che un mutuo è il più appetibile in termini di periodo di rimborso e importo delle rate.
Possiamo anche combinare un prestito per la finitura di un appartamento con un prestito per il suo acquisto. Sarà più redditizio per noi che acquistare un appartamento in prestito e finirlo con i nostri fondi. Le risorse proprie destinate alla ristrutturazione saranno meglio destinate al contributo proprio. Ricorda che il prestito per la finitura dell'appartamento aumenterà il valore obiettivo della proprietà e quindi aumenterà la sicurezza bancaria. In questo modo aumenteremo ulteriormente il nostro contributo e grazie a questo potremo negoziare condizioni migliori con la banca. Tali attività possono comportare una notevole riduzione delle nostre spese totali relative all'acquisto e alla finitura degli immobili.
